329檔期遭逢打炒房 澆不熄市場買氣續旺

發布日期2021/03/17 作者陳雅玲

今年329檔期驚見推案新天量!根據市調機構住展雜誌統計,今年北台329檔期推案量達2600億元,創過去5年來新高,相較往年成長43%,而在這波推案中,危老都更推案量也貢獻不少,總計420億元,占整體推案量的1成6,房市可謂熱鬧滾滾。

  不過,今年329檔期,恰逢政府連連出手打炒房,11日「房地合一稅2.0」草案通過,拉長短期持有至5年,出售稅率課徵35%至45%,市場擔憂是否會對329檔期造成影響?住展雜誌研發長何世昌認為,現階段影響還不大。

 何世昌表示,主要原因是市場購屋需求並沒有減少,從農曆年至今買賣移轉棟數開紅盤,買氣仍然續旺,而這一波購屋需求與經濟成長大幅好轉有關,有利帶動就業和薪資成長,讓買盤具有支撐。

 從價格來看,預售案價格比起中古屋,漲幅相對溫和。以住展雜誌統計,預售屋價格還沒有過2014年的高點,以台北市來說,2014年新建案成交均價92.9萬元,去年第4季成交均價為88.6萬元,反觀內政部發布第3季住宅價格指數來看,樣本來源主要是中古屋,目前已經過了2014、2015年的高點,代表中古屋漲幅更勝新建案。

  再者,中古屋沒有營建成本的問題。何世昌指出,如今新建案遇到工料雙漲的加給,建商面臨成本壓力提高,但從售價來看還沒有完全反應營建成本。以中央統計資訊網公布的營造工程物價指數,2021年2月為115.57,已經比2008年105.26來得高,代表營建成本已經拉高1成,但是房價卻沒有漲過2014年高點,顯現房價還未完全反應出營建成本墊高。

  此外,市場疑慮短期持有年限延至5年,恐怕衝擊市場交易量,形成窒息量,但價格會不會因此而下跌?何世昌認為,這倒不一定!一切端視市場需求變化。

   他表示,一間中古屋從持有2年變成5年,中古屋釋出的閉鎖期拉長,預料中古屋市場待售物件會減少,在供給減少之下的情況,需要視需求有沒有變化,如果需求未減反增,就會出現供不應求,反而是有利價格推升,反之需求下滑,就對市場不利,所以下半年房地產市場,隨時要觀察需求面的變化。

   從目前國內經濟成長這麼強勁的情況下,他預料,市場出現供不應求的機率偏高,屆時,房價能否下修就不一定了。


 

新建案成交均價未攀高點。資料來源:住展雜誌
 
營造工程物價指數創歷年新高。資料來源:Money DJ