房價偏低、民眾普遍認知不足

中南部危老改建 還在加速趕上腳步

發布日期2021/02/05 作者林宜軒

本圖由高雄市都發局提供 本圖由高雄市都發局提供


不限基地規模、容積獎勵明確,加上申請核定速度快,只要花3年時間就有新房子可以住。為了加速推動危老建物重建,內政部補助地方政府成立危老輔導團,深入社區為民眾提供諮詢、申請結構初評、擬定重建計畫等一條龍服務。

在政策祭出利多的推動下,實際上究竟各縣市推動情形如何?以人口數居多的六都來說,扣除屬於危老推動熱區的雙北市,《財訊》分別採訪四都的危老輔導團主辦人,點出各縣市房市現況與推動上的難題。

桃園屬年輕都市 危老戶數相對少桃園市在六都中屬於年輕的都市,相較於北市屋齡平均34.5年,桃園市屋齡約25年。

根據內政部不動產資訊平台統計,桃園市屋齡逾30年的老屋約莫28萬戶,約占總數的33%,相較於其他五都,桃園市老屋數量相對較少。

目前桃園在危老案的推動,申請件數為63件,核准件數43件,成效並不亮眼,對此,桃園市危老輔導團主辦人、中華民國危老重建協會理事長黃乙方點出桃園市目前推動上面對的難題。

他表示,從客觀因素來看,桃園市原本符合《危老條例》資格的老屋就相對少,在實務推動則面臨二大難題:一是民眾被政策法令誤導,產生過度期待。一直以來政府以祭出誘因的方式,鼓勵民眾參與重建,不少民眾認為條件不夠好,無法1坪換1坪就不願意重建。

二是桃園市住宅區普遍容積率200%,建商、住戶改建意願偏低。以台北市來說,住宅居多的住三容積率225%,建商都不見得願意整合重建,更何況桃園市房價不比北市,容積率條件也相對低,建商更是興趣缺缺。

由上述二點來看,桃園市推動重建難度高,但並不是没有機會。黃乙方認為,首要,民眾心態上要轉變,思考的角度應是想著《危老條例》是優惠方案,在這優惠之下應該如何運用,而不是反過來要更多。最重要的一點是,回歸重建的本質,重建的目的是為了改善居住環境、住得安全、生活得健康,如果嚮往這樣環境,就應該申請重建。

黃乙方說,房屋不是只有看價值,還要重視居住品質。重建後可以打造未來新型態建物,退縮有利採光、通風,增加廁所開窗、設置逃生動線,加上耐震、防水是基本條件,都能提升居住環境。

桃園市建商參與重建比例不高,但住戶的做法可以自主重建,成立自主委員會,需要相關的專業人士,或者資金嫁接問題,由輔導團提供協助解決問題,提供面對面的諮詢服務。

台中申請量暴增 僅次雙北名列第3名今年5月11日《危老條例》規定3年内10%時程容積獎勵申請屆滿,台中市短短兩週内申請件數高達81件,遠比2019年一整年的申請案件數量多出6件。截至6月底,台中市危老案申請件數達263件,核准件數113件,繼雙北之外,名列第3名。
受台中市委託成立危老輔導團的大台中建築師公會,這一年多來深入社區宣導說明、提供諮詢服務,理事吳俊明表示,當時原本很多住戶在觀望,後來時程獎勵快到期,很明顯感受到住戶變得更積極,這也凸顯出住戶是有改建需求。

從危老輔導團送件的案件分析,台中申請危老案熱區,以北區、北屯區、原台中縣的豐原、大里、太平最多,自然人(個人)申請坪數約在100坪以内,最小坪數為20幾坪,而法人(建設公司)申請坪數約300坪至1,000坪之間。

不過,吳俊明指出,這項政策立意良好,提供容獎和稅負優惠誘因,原本預估台中應是自然人申請居多,結果反倒是法人申請52件,遠比自然人申請39件還要多,顯示自然人這一塊還有很大的成長空間。他觀察,主因是重建經費來源,影響案件申請速度以及個人重建意願,再者,對住戶宣傳不足,負責推動人員缺乏補助誘因。

針對重建經費來源,近期台中市府考慮率先各縣市,公告優先推動危老重建地區,協助地主向内政部所設立的「都市危險及老舊建築重建信用保證基金」,爭取無擔保信用貸款額度300萬元。在宣傳部分,大台中建築師公會成員700餘人,依區域分為8區,提供鄰近區域到府諮詢服務,其實成效不錯,才使得案件申請量暴增,而為了激勵推動人員,吳俊明也建議市府可以比照雙北予以補助,以提高專業人員推動危老的量能。

大台中建築師公會這一年多來深入社區,廣開說明會(圖/大台中建築師公會提供)
台南危老迎頭趕上 自主都更贏得成效

相對於北部,台南地廣、人口少,住宅類型普遍以透天厝為主,不少人若有重建需求,多半會選擇一塊空地蓋新房來得省事,不過,台南危老案推動情形,截至7月底為止,申請案件達91件、核准案件達85件,迎頭趕上高雄、桃園,在自主更新整建維護案也達41件,為全台最多,成效令人刮目相看。

由台南市府委任危老輔導團的長榮大學土環中心主任張慈佳表示,台南其實房價相對低,推動上不像雙北市具優勢,所以資訊是否充分傳達,以及市政府展現的態度,會影響都更危老推動的績效。另一方面,現在危老重建申請程序及時間大幅縮短,加上若是屋主有意重建,危老案成功機率相對高。

一般來說,南部人喜歡買老透天厝,再來打掉重建,但有些會申請建照,有的則會自行重建,變成房子是新的,權狀卻是舊的,或者經過二次施工,將建地蓋得滿滿,這些都是屬於不合法的違建物。針對這一點,張慈佳都會特別向住戶說明,現在透過危老重建是很好的機會,不僅有容積獎勵,還有稅負優惠,重蓋房子增加的面積,屬於合法的。

目前台南危老重建的成案,大多是透天厝,只有少數大樓是由建商出面整合,多數取得容積獎勵介於16〜18%,坪數約莫30坪至50坪左右,重建方式以自地自建為主,因此資金取得往往是能否重建的關鍵之一。

針對近期《危老條例》以規模奬勵取代時程奬勵,但南部多以透天厝改建難以擴大面積,今年容獎就硬生生少了2%,張慈佳認為,近期營建署預告不滿200平方公尺的小規模基地,將有額外2%的容積獎勵,似乎是對南部重建的現況有所了解,她建議,中央立法不妨將南部現況納入考量。

 

台南自主都更整建維護案為全台最多,圖為國家新境大樓整建前後的對比。

圖/台南市都發局提供


高雄位居後段班 建商投入意願低

高雄超過30年老屋多達53萬戶,占總數比率49.83%,等於每兩戶就有一戶是老屋,不過高雄建築型態高達8成是透天暦,照道理來說,推動危老重建整合速度理應速度比較快才是,但從內政部營建署公布數據來看,截至6月底,高雄已核定46件,申請件數56件,位居六都後段班。

在第一線從事危老推動整合、高雄市都市更新學會理事長林資雄指出,高雄在推動上有先天條件的困境,包括房價基期低、重劃區過多,使得建商投入都更和危老意願相對低。一般在高雄推危老都更並不容易,建商做法就是直接購地,勝過花時間開發整合。

因此高雄危險老舊建物改建必須靠地主自地自建,這也需要透過民間機構深入社區說明,林資雄指出,很多民眾其實不曉得危老相關內容,協會目前培訓危老推動師約244名,設置5個危老推動站,但和北部相較,無論資源和人力都有一段距離,在推動上顯得力有不足,還要有賴地方政府投入資源。

目前高雄危老案重建多數是透天厝改為新的透天厝,並新增電梯以及提高耐震度,但早期透天厝建築基地小,若依現行法令規範,屋主普遍會面臨到重建後面積變小的問題,不過,目前高雄市都發局也鬆綁法規「放寬住宅區建蔽率」,以及預計將電梯以及高雄厝設施納入免計建蔽率,預估老屋改建的實際可建築面積有機會超過80%。

根據高雄市已核定危老案,以市區居多,三民區以13案居冠、苓雅區9案居次,近期向外擴到仁武、燕巢及旗山等行政區。配合鐵路地下化之後,未來沿線周邊老舊建築物及空間,高雄市都發局將計畫列為優先輔導都更重點地區。