走過15年苦盼到傳世宅邸

自己的家自己蓋 用1坪換到2坪

發布日期2021/01/28 作者游筱燕

70 年代的臺北中山北路、德惠街一帶,有華國飯店與統一飯店,聚集眾多的貿易商和舶來品店,是臺北最熱鬧、最繁華的地方。

「鄰近的中山國小已有百年歷史,早年校園旁還有一間太空飛鼠文具店。」在雙城街上看著剛蓋好的新家「中山金澤」,屋主餘東昇滿滿回憶湧上心頭:「這裡有我們從年輕到老的記憶故事,我們不想離開,但是樓梯爬不動了,才決定自己蓋自己的家。」

「中山金澤」是政府推動都市更新以來,少有的自主更新案件。臺北市都市更新處主任秘書謝明同表示,中山金澤是2008年劃定為臺北市都更區域,2012年申請都更,2013年經臺北市政府核定,2020年1月拿到使用執照的案子,最深的印象就是地主們很團結。


整合24位地主 不假建商之手

出任「臺北市中山段614地號都市更新會」理事長的餘東昇,早年是森美印鐵瓶蓋廠負責人。「中山金澤」的舊址有一棟4樓公寓是他的公司;而林森北路上知名的「阿圖麻油雞」老闖鄭焜圖也是地主之一;此外,還有一塊地是以前臺北市長楊金樣的官邸,加總起來一共有24位地主。

餘東昇說,10多年前屋況逐漸老舊,想要整建維修,才興起了都更想法;不過由於面積不符合都更條件的300坪,恰好旁邊民權西路上有棟4樓公寓也想都更,便一起納入進來,就這樣一路走了15年。

由於地主有人曾經任職建設公司、銷售房產相關、會計師等相關行業,大家想著何不來自己拿回主導權,不必委託建商合建,讓建商賺一手,所以採取自主更新。儘管麻煩,包括建材、外觀、機電、發包等太多細節,都要透過不斷開會一直討論,但是最後的結果令人興奮,因為基地屬於商業區,容積有560%,加上都更的容積獎勵,每人可以分回的比例幾乎是「1坪換2坪」,好比原本30坪的權狀換回60坪還外加一個車位,「都不用出錢!」

當中也碰到不少挫折,譬如有一戶因為家族分配的問題喬不攏,停頓了2、3年,一度以為做不成,差點放棄。後來大家坐下來細談,配合他們的需求,將原本的一份分成3等分,才順利解決。此外,過程中還變更兩次設計,一次變更就要等6個月,都更程式要等建管程式,互相卡住許多時間。


不惜成本重建 打造傳世房子

最大的問題是「錢從哪裡來?」起初是公股行庫來協助辦理籌資,規定要有3成自備款,加上當時2012、2013年的氛圍是政府開始推出豪宅稅,有貸款成數的天花板,無法用土地抵押借錢,於是趕快退出尋找其他私人銀行。

後來由台新銀行接手,也因為大部分地主的土地貸款已經清償,有充分的抵押品,以及更新會的理事長和副理事長當保證人,在遞交完整的財務規畫書後,最後總共核貸了12億元。

管理該案的建築師柯智明表示,因為業主想要蓋的是傳世的房子,也希望自己的下一代繼續住下去,很多地方不惜成本。例如,整棟樓的外牆都是3公分厚的花崗石,而掛石材的構件也是蓋商業大樓才會用的西德填縫劑;大樓監控採用廠房才會用的西門子設備,遇到災害可以即時連線;整棟樓採用德國BWT全屋式淨水過濾系統,設置在地下室,水進來家裡前就先除氣除雜質。此外,採用國際牌廚具,YKK窗戶等,更由日系的華熊營造負責興建、都比一般建案成本高。

「中山金澤」規畫67戶,可銷售的戶數有22戶,總銷大約12億元。餘東昇說,還沒開賣,附近鄰居就來登記購買意願。「中山金澤」走過15年,時間不算短,但結局總算是圓滿;然而,台灣還有許多都更戶等不到自己的新家。柯智明建議,都更審議委員會應該尊重專業,對於已認可的專業設計不該挑三揀四;還有取得建築執照時,後面的注意事項附表超過50條,與法令太多重複之處,一旦不小心勾選錯誤,請領使用執照又會出現問題,實在擾民。若是都更相關的審議程式能再簡化,相信台灣的城市風貌會變得愈來愈漂亮。


Profile|中山金澤
基地面積311.87坪
地點台北市中山區雙城街3巷12〜22號
戶數地上18樓67戶
坪數規畫33坪〜72坪
單價:未定