房屋老舊第一步該從何下手？
解鎖重建難題 ３大重點一次掌握
不久前高雄城中城大火，不只燒出了公安危機，也讓許多人開始思考，不管是未來有一天自家居住的房子老了，又或者是現正當下自家房子屋齡已高，究竟該如何處理？
新聞上經常在報導的「危老重建」，究竟該如何判斷自家房子有沒有機會參與危老重建？該如何著手？資金從哪裡來呢？要自己執行，又或者是請建商協助呢？這些，都是居住在老舊建物的民眾應該關心的問題。
重點1 危老建物判定有標準 上網找推動師辦理
御喜建築開發總經理，同時也是績優危老推動師的陳妍伶表示，基本上自家房屋能否參與危老重建，最基本門檻是屋齡有沒有在30年以上，這是最好判斷的基準之一。假設屋齡還未滿30年，難道就沒有重建的機會？
其實不然！她說明，「危老的定義就是，危險擺在前面，不管年限條件，只要是危險建築就可直接重建；老舊則必須有基本定義，法規上明確規定，屋齡30年以上為基本門檻。」她說明，若屋齡未滿30年的房子，只要是海砂屋、輻射鋼筋屋等特殊物件，又或者是危樓，同樣也能參與危老重建。
以危樓為例，一般在地震等重大災害發生後，可由地方政府建管處進行建物評估，判定建物是否有明顯結構上的損壞。以台北市來說，結構損害程度分成紅、黃單兩個等級，紅單最為嚴重，是指建物的主要結構，像是柱、梁、外牆等出現損壞或傾斜，黃單則是在非主要結構，像室內隔間或天花板等出現損壞，在居住方面會產生問題的建物。
當依照上述兩個要件，判斷自家確定具有參與危老重建的條件後，就可進行到下一步。以台北市來說，因為具有推動師制度，屋主可以先自行上台北市建管處網站，在網站中的危老專區找到推動師進行諮詢，這些推動師多數有跟建商等業者合作經驗，同時熟知申請獎勵的個案實例，可以讓案件較為順遂進行。
重點2 破除迷思 與建商合建不用花一毛錢？
一般建議在尋找推動師時，可以觀察該推動師背景及經驗，是否具有營造廠等後續資源可協助屋主。以台北市來說，此制度已推行4年，頗為成熟。根據了解其他縣市也陸續進行，民眾可向地方政府進行了解。
「一般來說，民眾就算先去找建商，但是建商仍然會再回頭委託推動師寫案申請獎勵，不如屋主一開始就先去找推動師即可。」業界人士補充。
另外，民眾最關心的資金來源問題，可不可以一毛錢都不出就有新房子呢？事實上，我們可以先理解危老重建的內涵，它分為合建及自建兩種模式。一般最常見的便是與建商「合建」，陳妍伶指出，若是合建，又有另外委託興建這個項目。
以最為常見的合建來說，指的就是屋主跟建商一起蓋房子，通常是屋主不出資金，由建商出資，負責所有興建費用。當房子蓋好後，地主再分部分房屋給建商，取代自己本該付出的資金。
但陳妍伶提醒，民眾通常會有個迷思，認為只要跟建商合建，自己就不需要從口袋掏出任何一塊錢，事實上並非如此。「即使今天是走分屋合建模式，民眾還是需要出兩個費用：一個是稅金，因老舊房屋更新後，房地產價值會增加，因此會需要繳給政府增值稅，以及土地增值稅，費用會依個案條件而不同。」
另外一個則是選屋後會發生的「找補」問題，會有這筆費用的產生，原因就在於採合建模式，建商願意出興建費用，圖的就是未來分到的房子能夠銷售出去而有收益。
以「房屋能夠銷售出去」為大前提之下，建商通常會以他們的經驗，依據房屋所在地的不同，分析當地市場及客層，來規畫適當的房屋產品。舉例來說，台北市大安區及中山區，前者可能適合規畫中大坪數住宅，後者小坪數產品會較受歡迎。
而房屋又是採垂直興建，不可能在格局上有太多變動，造成某些情況下需要找補。舉例來說，A屋主依照和建商談定的條件，未來重建完成的房屋只能分到30坪，但建商整體規畫時，社區最小坪數的戶別是35坪，因此A屋主必須補給建商5坪的房價，但當然也可能是B屋主按條件可分回50坪的房屋，但社區規畫後，最大戶別只有35坪，這時候建商就得退該屋主15坪房價的金額。
重點3 委建收取管理費用 但找法人公司較穩當
而合建中的委託興建，意思就是由屋主出資，負擔全數的房屋興建成本，委請建商幫忙蓋房子。這種模式當房子重新蓋後，所有蓋完的房屋都是屋主的，建商分不到一坪房子，只收取適當服務費。陳妍伶表示，一般來說服務費用分為兩種：一種為營造款的10%到15%，另一種為未來房屋總銷售金額的5%到8%。
新聞上經常在報導的「危老重建」，究竟該如何判斷自家房子有沒有機會參與危老重建？該如何著手？資金從哪裡來呢？要自己執行，又或者是請建商協助呢？這些，都是居住在老舊建物的民眾應該關心的問題。
重點1 危老建物判定有標準 上網找推動師辦理
御喜建築開發總經理，同時也是績優危老推動師的陳妍伶表示，基本上自家房屋能否參與危老重建，最基本門檻是屋齡有沒有在30年以上，這是最好判斷的基準之一。假設屋齡還未滿30年，難道就沒有重建的機會？
其實不然！她說明，「危老的定義就是，危險擺在前面，不管年限條件，只要是危險建築就可直接重建；老舊則必須有基本定義，法規上明確規定，屋齡30年以上為基本門檻。」她說明，若屋齡未滿30年的房子，只要是海砂屋、輻射鋼筋屋等特殊物件，又或者是危樓，同樣也能參與危老重建。
以危樓為例，一般在地震等重大災害發生後，可由地方政府建管處進行建物評估，判定建物是否有明顯結構上的損壞。以台北市來說，結構損害程度分成紅、黃單兩個等級，紅單最為嚴重，是指建物的主要結構，像是柱、梁、外牆等出現損壞或傾斜，黃單則是在非主要結構，像室內隔間或天花板等出現損壞，在居住方面會產生問題的建物。
當依照上述兩個要件，判斷自家確定具有參與危老重建的條件後，就可進行到下一步。以台北市來說，因為具有推動師制度，屋主可以先自行上台北市建管處網站，在網站中的危老專區找到推動師進行諮詢，這些推動師多數有跟建商等業者合作經驗，同時熟知申請獎勵的個案實例，可以讓案件較為順遂進行。
一般建議在尋找推動師時，可以觀察該推動師背景及經驗，是否具有營造廠等後續資源可協助屋主。以台北市來說，此制度已推行4年，頗為成熟。根據了解其他縣市也陸續進行，民眾可向地方政府進行了解。
「一般來說，民眾就算先去找建商，但是建商仍然會再回頭委託推動師寫案申請獎勵，不如屋主一開始就先去找推動師即可。」業界人士補充。
另外，民眾最關心的資金來源問題，可不可以一毛錢都不出就有新房子呢？事實上，我們可以先理解危老重建的內涵，它分為合建及自建兩種模式。一般最常見的便是與建商「合建」，陳妍伶指出，若是合建，又有另外委託興建這個項目。
以最為常見的合建來說，指的就是屋主跟建商一起蓋房子，通常是屋主不出資金，由建商出資，負責所有興建費用。當房子蓋好後，地主再分部分房屋給建商，取代自己本該付出的資金。
但陳妍伶提醒，民眾通常會有個迷思，認為只要跟建商合建，自己就不需要從口袋掏出任何一塊錢，事實上並非如此。「即使今天是走分屋合建模式，民眾還是需要出兩個費用：一個是稅金，因老舊房屋更新後，房地產價值會增加，因此會需要繳給政府增值稅，以及土地增值稅，費用會依個案條件而不同。」
另外一個則是選屋後會發生的「找補」問題，會有這筆費用的產生，原因就在於採合建模式，建商願意出興建費用，圖的就是未來分到的房子能夠銷售出去而有收益。
以「房屋能夠銷售出去」為大前提之下，建商通常會以他們的經驗，依據房屋所在地的不同，分析當地市場及客層，來規畫適當的房屋產品。舉例來說，台北市大安區及中山區，前者可能適合規畫中大坪數住宅，後者小坪數產品會較受歡迎。
而房屋又是採垂直興建，不可能在格局上有太多變動，造成某些情況下需要找補。舉例來說，A屋主依照和建商談定的條件，未來重建完成的房屋只能分到30坪，但建商整體規畫時，社區最小坪數的戶別是35坪，因此A屋主必須補給建商5坪的房價，但當然也可能是B屋主按條件可分回50坪的房屋，但社區規畫後，最大戶別只有35坪，這時候建商就得退該屋主15坪房價的金額。
重點3 委建收取管理費用 但找法人公司較穩當
而合建中的委託興建，意思就是由屋主出資，負擔全數的房屋興建成本，委請建商幫忙蓋房子。這種模式當房子重新蓋後，所有蓋完的房屋都是屋主的，建商分不到一坪房子，只收取適當服務費。陳妍伶表示，一般來說服務費用分為兩種：一種為營造款的10%到15%，另一種為未來房屋總銷售金額的5%到8%。
以上兩種即為合建的模式，她指出，目前坊間幾乎很少案例採自主更新模式，因為該模式需要有一位熱心人士擔任發起人，同時要造冊後，向政府提出他們要自主更新，每次相關流程，都得要所有人蓋章同意才能進行。一般來說，會採取自主更新的案例，通常是地主中有人是營建相關行業，又或者是地方民意代表、地方意見領袖成功機率較高。
委託興建其實和自主更新頗為類似，追根溯源就是很多人嘗試過要自主更新，但實際執行後發現並不是這麼容易，後來建商及相關業者才因應潮流，推出只收取服務費的委託興建模式。
不過，陳妍伶認為，不管是哪一種模式，蓋房子的本質沒有改變，最後還是都得找廠商興建房屋，因此就主流來說，仍建議屋主委託一家具有公信力的法人公司。由這些法人、開發者窗口聯絡各單位進行良性溝通，定期開說明會等等，讓屋主更為明白後續流程，畢竟一個案子地主通常很多，如此一來，才能更有效率進行危老重建。
