擺脫又老又舊 房價創高也熱銷

重建新案大舉湧入 成預售市場生力軍

發布日期2022/03/25 作者陳雅玲

在政策因勢利導下,都更及危老重建速度持續加溫中,近一、二年也進入歡喜收割期,重建新案宛如新人之姿加入預售推案的戰局,不僅銷售告捷開出亮眼成績單,還不乏成功挑戰區域新高價,成為市場新焦點。 

過去老屋重建堪稱舉步維艱,在歷經《都市更新條例》和《危老條例》雙雙修法後,才一改過去的窒礙難行,掀起重建風氣。在推行4年後,不論都更及危老申請和核准件數皆突破性成長。以最為熱門的北市來說,危老案累計核准達560件,重建面積已經超過10萬坪,面積等同是一座大安森林公園。  


重建新案穩占3成  躍居推案新主流  

都更及危老案已經是開發商重要土地來源之一,尤其在素地難尋的大台北地區尤為明顯,因此重建新案也逐漸在市場上嶄露頭角。根據《住展》雜誌統計,大台北地區截至10月底為止,危老推案量已達887億元,超越去年整體案量,成長幅度逾6成,估計全年可望突破900億元,近3年連年成長,至於都更案量則相較去年縮減近一半,推案量僅有1,297億元。 

反觀今年的新建案市場受到政府出手打房、本土爆發新冠疫情等因素干擾,許多建商已經明顯放緩推案腳步,總體推案量不若往年,呈現量縮價漲的現象。而重建推案(包括都更和危老)量雖然因為都更案量縮減,但占整體案量已達38%,估計全年案量上看2,000億元,不難想見重建新案已躍居市場上推案的新主流。
 
《住展》雜誌研發長何世昌表示,老屋重建推案量與日俱增已經是成形的趨勢。主因是雙北地區素地稀缺,重劃區不若外縣市的多,對多數建商而言,若要在大台北推案,老屋重建是一個愈來愈重要的標的;再者,政策上的推波助瀾,近年政府積極推動老屋重建,一直在修改法規給予更好的獎勵,這也是一個很大的誘因。 

對於今年都更案量縮減,危老案量一度迎頭趕上,何世昌說,下半年還有都更大案「台北之星」、「元利森活莊園」陸續開賣,都更案量有可能追上來。不過危老案訴求快速通關、獎勵明確、稅負優惠,對開發商而言,開發時程短、重建速度也明顯快上許多,相較於都更案需經過審議程序,時間不確定,整合危老案具有優勢,因此推估危老推案量和件數會一路增長,早晚有一天會真正超越都更案。  
銷售成績不俗  第4季仍是推案焦點  

重建新案加入預售市場,也成為代銷業者的重點案源。創意家行銷副總經理柯仲武表示,創意家今年總接案金額估算逾800億元,推案20件,未受到上半年疫情的影響,反而有1成增幅,當中都更危老新推案占整體接案量就達8成之多。 

時序進入第4季,創意家的新推案「全坤X101」、「蒲陽南山」、「鼎隆大苑」也是都更危老新案,總銷達62億元。另外,市場上指標個案,還有新聯陽手上的「國泰悠陽」、「元利森活莊園」、「新美齊画世代」,以及傳真「宏國大道城B區」、甲桂林「大承」、慕樺「城心曜曜」等案也都在近期推案。 

柯仲武說,建商上半年延遲推案,接下來的第4季和明年第1季都會有較多新案推出,市場仍以剛性自住需求為主。 

除了重建新案量占大宗,銷售方面其實也表現不俗,光是這一年來,士林「僑駿ONARI」、北投「奇岩綠境」、大安「永康壹號」、永和「仁愛柏麗」、蘆洲「崇利中山」等新案各個完銷,雖然依個案分配比例可銷售戶數有限,但買氣依舊強強滾。購屋客群多半是區域客占7成,其中父母替子女置產比例也明顯增加。 

向來新建案銷售訴求不二價的富都新開發,一件握有10餘年才整合完成的都更案「永康麗莊」也趕上今年推案。該案位於素地難求的永康商圈,開價每坪180萬元~190萬元,可售戶50戶。在疫情期間,結合信義代銷線上賞屋機制,短短2個月內就完銷,也為重建新案刷新成交速度。

正義國宅改建的「台北之星」話題性十足,外界都在關注之後開案的銷售狀況。(圖/彭世杰攝)
精華地段擔綱大梁  成交突破每坪200萬  

綜觀今年陸續登場的重建新案,何世昌分析,推案熱區就北市而言,以中山、松山區最多,而新北市則集中緊靠北市外圍的行政區,例如板橋、永和、三重一帶;在產品規畫方面,今年出現變化,過往危老案基地小,多為小宅居多,但今年有幾個危老新案基地面積大,坪數有放大化的趨勢,例如「衍見築」、「序東騰」,甚至以豪宅型產品為主訴求,像是「敦仰」。 

因此也有不少重建新案擔綱大梁,成交行情擠進豪宅圈200萬元俱樂部。以10月揭露實價登錄顯示,前身為蘇黎世大樓的「敦仰」,預售成交單價有3筆超過每坪200萬元,高樓層的17樓成交總價2.68億元,換算每坪單價221.9萬元。
 
同樣在敦南商圈的都更案「富邦藝樹」,揭露預售實價,17樓兩戶分別以總價1.74、1.77億元成交,拆算車位每坪單價為200.4、202.3萬元。外界還看好大陸建設的共和大廈都更案「耑序」、正義國宅改建的「台北之星」,開價一定是突破200萬元身價。 

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,很多重建案子都是位處精華地段,如果本身基地具一定規模,加上品牌建商產品規畫得宜,就具有創新高價的條件,尤其是現在房市熱絡,更是推升預售案行情最主要的原因。 

都更危老新案在大台北地區可謂獨領風騷,在一片推案浪潮中成為熱門焦點,專家推估,這一波房價上漲橫掃全台,等到全台房價基期墊高,重建風潮將從大台北擴散帶動其他五都都會區。屆時,老屋才能全面擺脫又老又舊,讓重建新案遍地開花。