2022房市「雲中月圓」 顏炳立:黑天鵝變大隻、買氣收斂

發布日期2022/01/07 作者陳雅玲

2021年全台房市熱絡、價量齊揚,市場盛傳房市已經來到主升段,讓不少人蠢蠢欲動,不過對於去年房市「大家都說好熱好熱」,戴德梁行總經理顏炳立認為,「這市場是炒作出來的,並沒有雞犬升天 ,卻炒到雞飛狗跳!」展望2022年房市,他以「雲中月圓」一曲形容,市場的月亮還是發光,但罩上一層黑雲,市場的黑天鵝會變大隻,諸如營造成本上升、政策性打炒房等因素,預測市場買氣緩下來 ,房市將會持穩!

時序進入2022年,戴德梁行照慣例提出對2022年房市展望看法,並回顧2021年房市。顏炳立表示,2021年 的房市,炒作買氣大於真實需求,土地、蛋白產品硬炒熱市場,意指蛋白區是貓還是貓,但怎變成老虎?他形容,「平價的吳郭魚包裝成台灣鯛還能接受,但現在賣到石斑魚價格不合理 !」

展望2022年房市,顏炳立認為,2022年吹的風只是微風,不像2021年吹的是陣風,但搞得像颶風一樣,到處漲翻天,主因是政府打炒房、斷金流,黑天鵝變大隻,影響層面會逐漸擴大,不過由於市場資金多、利率仍是歷史新低,預估房市會呈現四個不,價不漲、量不增、買氣不強、市場穩健但不會熱。

戴德梁行總經理顏炳立展望2022年房市,如同「雲中月圓」
預測市場買氣緩下來 ,市場的黑天鵝會變大隻,但房市穩健。
顏炳立進一步解釋,房地產的靈魂是土地,土地有買氣和交易量,對房市是樂觀的,但現在各縣市蛋白區在挑戰蛋黃區,已經到了零界點, 「你覺得還會再衝高?」身在資金行情,人是英雄,錢是膽,一旦政策讓資金斷鍊,膽也破了,就再也無法挑戰蛋白區價格,市場買氣緩下來,房價自然是持穩,預測預售受創,成屋市場會加溫。

他也提醒,不要曲解這市場已經不得了,買房地產還是要注重地段、環境、收益、價格合理,「追高就掛了,只能說是有錢,外加是任性,」因為資金、利率、供給、需求是決定房價的四根柱子,在他的觀察,目前資金和利率挺得住,即便升息但幅度也不大,現在供給量多,需求多數是剛性買盤,因此房價是下不來。

至於土地交易方面,根據戴德梁行統計,2021全年土地交易量高達新台幣2,893億元,未能締造連續三個年度衝破新台幣3,000億元的紀錄,但也為2021疫情年度劃下特別的句點。

顏炳立認為,2022年六都土地交易有量,房市繼續看好,未來土地仍有10%漲幅空間,第一季土地市場交易仍相當樂觀,看好六都地段好、面積大的土地,但商住土地量縮,價格及買氣收斂,創高幅度會變緩。

依戴德梁行分析,住商工等三大類土地交易佔比已連續三年呈現4/4/2的分布,也就是開發商主力需求的商業、住宅土地交易合計約佔總交易量的八成,交易總金額約在新台幣2,500億元左右,表示開發商購地熱情不減,對未來房市仍充滿信心。

顏炳立預估,2022年土地市場交易量落在2,500億元左右,商用不動產約1,500億元,全國買賣房屋移轉棟數約31萬棟左右。