11年長期抗戰 耐心協調不同意戶

10戶老透天轉骨 迎來頂規耐震大樓

發布日期2021/12/08 作者蔣慧芬

北市文山區的「宏廷富山匯」今年1月推案,因囊括智慧建築、黃金綠建築與耐震設計等3大特色,擁有優質學區與捷運環狀線利多優勢,不到半年已經完銷,預計2024年完工。

然而這棟未來的智慧建築,原本是屋齡超過50年的頹圮透天,宏廷建設經過11年長期抗戰,耐心整合不同意戶,才有如今甜美豐碩的成果。

「走過煎熬的過程,才有開心的微笑。」宏廷建設董事長吳輝華看著住戶在老屋前的合照,有感而發地說。宏廷建設在2009年成立,富山路危老重建案是他們第一個客戶,「這個案子在我們接觸前已經整合10年,都沒有結果,基地是富山路的10戶透天厝,共有10位地主,按理說應該不難整合,但過程中各有各的想法與盤算,因此一拖就是10年之久。」

地主之一的楊小姐是宗教學博士,當初父母為了讓她與兄弟姊妹北上讀大學,買了富山路7號的房子,後來她結婚後取得10號所有權,在富山路一住就是47年。「早年,這裡每到夏天雨季就淹水,住戶地板幾乎都全毀,20年前我父親與鄰居有意重建,但那時沒有談成功,就一直擱著。」
文山區富山路的 10 戶老透天,建商走了 11 年整合,與屋主建立起互相信任的情感。(宏廷建設提供)

不同意戶執念卡關  整合之路困難重重

直至13年前,楊小姐住家鄰近的一塊畸零地,被台灣銀行告示要出售,當時楊小姐與家人討論,如果畸零地被其他人買走,以後想要重建會更困難,因而出面買下畸零地。自此,買下畸零地之後,隨即許多建商聞風而至,紛紛主動來談都更重建。

楊小姐笑說,當時,其實原本選定一家建商談合建,但建商卻想再把案子盤給另一家公司,因而重建破局,這也讓她上了一門課。後來直到2010年,宏廷建設董事長吳輝華親自來拜訪,住戶覺得他親切誠懇,於是同意簽約合建。

然而,從2010年整合到現在,足足走了11年,最大困難就是卡在不同意戶。最早因為有兩戶不願合建,切割之後基地只有905 平方公尺,達不到都更規定的1,000 平方公尺,所以停擺了好多年,2017年《危老條例》上路,不限整合基地面積,宏廷董事長吳輝華與資產管理部協理廖垚昱立刻重新啟動商談機制,才加快後續合建的腳步。

但整合過程也是困難重重,其中一戶80多歲的地主,始終不願意同意合建,喊著要自行蓋房子;還有一戶要等著大家都簽完,才願意再來談合建,諸如「對分配沒興趣」、「家族因素暫不考慮」種種原因,讓宏廷建設一度曾經想放棄,準備切割基地,後來住戶考量分割後土地狹窄不好重建,才回心轉意答應合建。

富山路社區的住戶,多為高知識分子,職業背景含括大學教授、博士,科技、銀行、旅遊業主管等,對合建的想法也相當多。宏廷建設提出的合約條文,也多是由住戶主導。對於這樣做法,宏廷建設認為,這是取得這些地主信任的過程。因此走了11年整合,也與當地住戶建立起互信、深厚的關係。

在這過程中,楊小姐以「二枚腰」精神形容宏廷建設,也就是具有堅強的韌性,面對極為不利的形勢,仍然能夠堅持下去,「好幾次就連住戶都想放棄了,但宏廷建設在我們絕望時,還讓我們看到希望的火苗,因此才能堅持走下去。」


高標打造制震宅  讓桂花老樹重新飄香

等待還是值得的,在雙方互相溝通妥協下,該案在2018年取得住戶100%同意之後,危老重建進程就飛快進行,2019年核定重建計畫,2020年取得建照,2021年4月正式動工。「宏廷富山匯」以智慧建築及綠建築概念設計,規畫地下3層、地上15層,主打25、36坪,總計42戶,並以耐震六級打造,取得銀級智慧建築設計標章,幕後團隊包括張玉樹建築師事務所與翊豐營造,其中翊豐營造是璞真、璞園及昇陽等一線口碑建商的首選。

這案子最特別的是,地主願意降低分配比例,與建商一起提升建築結構安全,把建築品質提升到最頂規。宏廷建設協理廖垚昱說,原本該案是規畫興建五級耐震度,後來因為走危老重建,比原本走都更多了容積值,讓地主可以分回更多面積。因此,在住戶支持下,同意割捨一些分配比例,把耐震度提升到六級,成就這個案子,「我相信只要跟地主誠信溝通,很多方向都是有機會的。」

除了在建築上的用心,楊小姐也提到,宏廷建設還考慮到舊社區原有種植的6、7棵老桂花樹,主動協助移植、養護,為了就是等建物完工後,再重新移植回來。「這些桂花樹保有長達半世紀的回憶,我從小看到大,特別是我母親已經91歲,還有其他鄰居長輩也都80幾歲,等到以後住回新房子,還能聞到桂花香氣,對老一輩而言是最珍貴的。」
期待政策修法  找出合理機制

由於「富山匯」一案的推出,目前宏廷建設在文山區就有3件重建案在進行中,吳輝華始終認為,嘴巴說的沒有用,做的品質才重要。與地主建立信賴感,就是知無不言、資訊透明化,這是宏廷建設從事都更及危老的堅持方向,截至目前手上還有9個都更危老案件正在進行整合。

談到整合的難題,廖垚昱表示,受到過去政府喊出「室內一坪換一坪」的影響,很多屋主對分配比例的期望值較高,尤其是頂樓加蓋的地主,往往會要求建商補貼裝潢、租金與坪數,使得建商根本無力承受,造成協議卡關。

廖垚昱認為,這部分若是走都更,租金成本可以列入共同負擔,但是危老不行,變成建商要自行吸收,因此建議政府未來修法,對於頂樓加蓋應該要有專案補貼。

從事都更及危老重建多年,吳輝華表示,要加快都更危老速度,還是得靠公權力介入,尤其危老條例容積獎勵2025年落日,基地太小想要重建必定更加困難,因此他樂見未來都更與危老雙軌並行,找到合理的機制。