行政法人陸續設立 擴大公辦都更量能

雙北市齊拚都更 以點擴面翻轉城市

發布日期2021/12/03 作者丁宜儀、陳雅玲

 
高雄市「城中城」社區大火,再度引發各界對於老舊社區的公安疑慮,然而全台類似「城中城」這樣的產權不明、老舊高樓就有超過500棟,台北市首長柯文哲表示,都市更新、危老重建才是釜底抽薪根本之道。尤其老屋存量名列全台前幾名的雙北地區更是當務之急,若有政府公權力介入將能更有效改善都市環境。

過去受限於法規,民間自辦都更量能有限,在《危老條例》上路、《都市更新條例》修法後,雙北市政府策馬加鞭擴大公辦都更能量,除了新北市今年成立住都中心,台北市則於2021年11月24日二讀通過「台北市住宅及都市更新中心設置自治條例」,未來台北市都更中心也將轉型為行政法人,透過行政法人彈性、靈活操作,與地方機關通力合作,加速啟動都更的推動。

 

公辦都更擴大興辦 陸續開花結果

對於推動公辦都更,雙北市近年來也推動有成。像是被認為產權複雜、建物老舊密集,又有增改建問題的永和大陳社區,全區面積近2.5萬坪,房屋多30、40年以上,過去多次整合未果,在新北市政府積極介入協助之下,延續單元2成功經驗,近期產權最複雜的「單元5、6、7都更案」也順利脫標招商成功。

另外,近期包含「松山民權東公辦都更案」、「蘭州斯文里公辦都更案」、「水源二、三期整宅」陸續開花結果,主因在於公部門傾力投入,凝聚極大量能,台北市都市發展局局長黃一平指出,台北市將主力放在公辦都更,自2015年成立「公辦都更專案辦公室」,迄今推動18案,今年10月29日新成立「都市更新開發科」,專責推動公辦都更相關業務,連同原有設立的更新企劃科、更新開發科、更新事業科、更新經營科各司其職,以提升政府施行都更效能。

去年8月,台北市也啟動「公辦都更2.0」擴大民間參與公辦都更。北市都更處處長陳信良表示,不少民眾期待市府主導都更,但北市30年以上老屋,多達70餘萬戶,以北市更新處與都更中心現有人力約180名,等於每人整合4,000戶,確實有執行上的困難。 

因此唯有由社區自助整合一定比例更新意願,再由市政府「人助」接手公辦都更,才能達到資源有效且合理的分配。近期,就有松柏大廈一案,過去民間建商不願協助整合,更新難度高,後來在住戶自行整合之下,47天順利取得更新意願達9成以上,成為「公辦都更2.0」首件申請案件。

台北市都市發展局局長黃一平表示,最快年底,通過議會二讀,台北市住都中心也將成立。

加速民辦都更 政策引導發揮成效

對於外界關心的複合式大樓公安問題,新北市也將鎖定老舊市場重建,新北市城鄉局局長黃國峰表示,新北市很多市場用地轉作戲院,產權複雜分散、整合不一,未來公權力也將介入整合,透過都市計畫及都更手段,協助降低都更同意門檻,以解決現存公安問題。

如何加速民間推動都更及危老,也是新北市推行的重點之一。黃國峰表示,自市長侯友宜上任後,積極推動都更三箭,透過開放多元都更管道,並著重「行動治理」成立「都市更新推動辦公室」,由市府人員主動接觸服務社區,在雙軌進行下,發揮良好的成效。

根據都更處統計,新北市採行多元都更及都更三箭,截至11月2日累積申請1,015案、核准647案,已提前達到市府2022年核准550案的目標,也使今年目標重新設定達750案,顯見新北市對推動都更及危老企圖心。

新北市都更三箭,包含主幹道更新、捷運到哪更新到哪、危險老舊建築物重建等項目,黃國峰表示,今年11月再精進政策,都更一箭的捷運TOD帶動城市發展,針對增額容積方案,擴大適用範圍,同時在土地容積代金及相關法令執行機制有一致性的處理原則,至今已經累積148件。

新北市城鄉局局長黃國峰認為,翻轉城市風貌,政府必須帶頭示範。

除此,申請案件達68案的都更二箭,在7月3日落日後,新北市也緊接推出都更二箭2.0,率先其他縣市推行「跨街廓都市更新容積調派專案計畫」,採行跨區整合,透過引導方式,將容積集中主幹道開發,以減少小基地零碎地開發,解決密集的舊市區內公共空間不足等問題。

力拚簡政便民 全力推動整建維護 

隨著都更及危老重建熱度持續上升,統計全台都更案報核338件、危老案申請來到2,300多件,其中台北市危老重建量能居冠,截至10月31日累績申請753件,其中核准576件,考驗著地方的審議效能與如何簡政便民。黃一平表示,為推動危老案,台北市近期再祭出3項簡政措施,包括簡化範圍變更申請、分軌審准併同核發,以及建築師簽證文件再精簡。對於外界反映建照核發太慢,今年9月份開始試辦建照委託審查,除了都發局自審,也委由建築師公會審查,採雙軌制度,以提高建照核發效率與品質。

另外,近期會修法自劃更新單元簡化程序,若同意比率達《都更條例》第22條或第37條規定,劃定單元可併事業概要或事業計畫一同提出申請。只要送件時達到百分之百同意門檻,且「都市更新審議程序中全無爭議者」就能申請快速審議的「168快軌專案」,截至目前為止,審議通過達176件,平均審議天數大幅縮短662天,等於快了近2年時間。

至於新北市則有「都更106重建專案」及「危老123專案」更新直達車,近期也將推出無紙化作業,一鍵申請、線上審議,省去申請人來往的交通不便。

不過,面對實務上的都更整合,至少要10個年頭起跳,相較於拆除重建,同屬都市更新範疇還有整建維護,因此雙北市政府也致力於加強輔導、提高補助鼓勵民間申請整建維護。

以台北市來說,都更處祭出「整維2.0」實現「在地共老」,採行劃定整建維護策略地區,像是重大計畫周邊、重要軸帶兩側等,並提高補助上限至1,500萬元,同時也就審查流程簡化、審議項目明確精簡化。現階段「撫遠整建住宅」被列為推動公辦整維示範點,該案第一階段同意比例已通過,並成立公寓大廈管委會,後續將俟住戶討論結果,視情形協助社區銜接整維2.0政策。

黃國峰表示,整建維護也是新北市重點政策,主要針對主幹道提出整建維護示範街道改善計畫,以公辦方式進行,初期階段優先以縣民大道及林家花園周邊共9處作為示範,由市府主導並全額出資,引導民眾辦理整建維護。

今年3月再擴大範圍,列出8條主要道路或古蹟周邊道路,由民間自行整合完成經全體建築物所有權人同意,且符合申請資格,即可向市府申請,並由市府規畫設計及施工。

如此一來,改善居住環境和安全,不一定要耗費鉅資以及漫長等待,透過增設電梯、補強結構、立面整修等方式,賦予老屋更長壽命與必要機能,這也是一種方式。

翻轉城市風貌 以點擴面改變市容

然而都市發展,都更及危老推行不僅是重中之重,還要提升到更高層次、更長遠的都市計畫,讓城鄉空間再發展。黃國峰指出,新北市為全台最大的都會區,擁有400萬人口,不管產業或居住需求都快速蓬勃發展,過去縣政府時代都市計畫跟不上都市發展腳步,也因而造成一些都市環境的問題。

黃國峰舉例,像是五股夏綠地過去是垃圾山,潛藏環安、治安、空汙嚴重等問題,市府透過產業納管整頓違規廠家、綠美化施作,改善當地環境,使得五股垃圾山成功變身為綠意盎然的夏綠地;另外,泰山塭仔圳重劃區,早期是高危險金屬加工產業聚落,多是搭建鐵皮屋,消防設施不夠完善。這個都市計畫也是另一種形式的防災型都更,市長侯友宜親自2次到內政部都委會說明現況,才讓案子順利於2020年通過發布實施。

「翻轉城市風貌,政府必須帶頭示範,」黃國峰表示,公辦都更就是兼負重責,因此新北市推動各區市公所都更,去年完成新店行政園區為全國首創公辦都更案,整合12個行政單位在同一區,打造一站式行政服務,接下來還有永和、新莊、三重及樹林陸續進行都更。

至於台北市在都市更新三部曲中也提出「都更計畫共善共好」,主要是劃定更新地區的更新計畫,針對台北市需要更新的地區以計畫性地去引導。黃一平表示,被市府劃定更新地區的範圍,除了提升與改善老屋的功能與安全,更要擴及到住房所處的都市環境,像是區域需要多少綠地、哪些公益設施、社區退縮多少等。

截至目前為止,台北市已經公告4處更新計畫,包括斯文里整宅周邊、南機場整宅周邊、迪化街二段周邊、廣慈奉天宮站周邊等,以作為優先更新計畫示範案例,目標是希望帶動台北都市再生。