扮演推動都更危老的火車頭

台灣金聯挹注資金缺口 協助整合最後一哩路

發布日期2020/12/09 作者楊晴




台灣金聯資產管理公司(簡稱台灣金聯)辦公室坐落在台北市南京東路2段上。從會議室窗戶,就能清楚看見松江南京捷運共構宅「新東京宅」,台灣金聯董事長施俊吉站在窗戶前,望著這棟外貌獨特拔出的大樓,也談起嘉義金財神自主都更案。

今年5月,位在嘉義民族路上的金財神住商聯合大樓完成外牆更新,是嘉義市第一個自主都更示範案例。該大樓砸下逾千萬元完成拉皮,一改過去因921大地震造成磁磚剝落、外牆龜裂的外貌,背後推手來自持有該大樓56.77%過半產權、擔任金財神住商聯合大樓管理委員的台灣金聯。

「這棟大樓達到一個很好的示範作用,都更危老重建最需要的是信用,台灣金聯有其歷史信用,在賺取合理利潤下,持續協助推動台灣都更,」台灣金聯資產管理公司董事長施俊吉接受《財訊》專訪,談及台灣金聯在推動國內都更政策能扮演的角色時候這樣說。

統計至今,台灣金聯手中推動了嘉義金財神自主都更案,並持續推動台北市中山區新生北路整合案、未來還著眼在台北市萬華區大理街合作案,目的是希望為台灣都更扮演起示範作用的火車頭角色。


鎖定兩大方向
推動都更與危老重建


政府近年持續鼓勵危老建物都更,台灣金聯被市場視為國內都更的火車頭。施俊吉認為,台灣金聯自我期許為都更危老重建的推進以及關鍵整合角色,現階段透過兩大方向推動都更以及危老重建:由泛公股金融機構著手、與民間廠商合作。

在泛公股金融機構著手部分,台灣金聯將往3大方向前進。第一,投資「台灣金融聯合都市更新服務公司」協助民間更新重建,這部分由台灣金聯、8大公股行庫以及農業金庫共同投資成立,台灣金聯是最大股東,占
比20%。目前該公司簽約的危老重建案,包括金門街案、萬大路案、泰山案、北科大、和平東路案、文林路案等6案。

第二,透過「泛公股AMC都更平台」參與公辦都市更新。主要篩選評估政府相關單位主導辦理的公辦都更案件,評選結果如符合預期,將結合團隊參與公開評選競標,由公股AMC擔任實施者、台灣金聯擔任出資者、大型建商擔任專業第三人(也就是營建實績證明者),以利促進都更危老重建更加順利。

第三,台灣金聯目前成立了「中山金聯危老重建工作站」,提供危老重建法律諮詢、輔導辦理危老結構安全性能評估、適時轉介予都更服務公司,施俊吉表示,中山區有許多潛在都更地區,成立工作站,有利直接觸碰民間案子,開發更多都更案源。

與民間廠商合作部分,也有兩大方向。第一,轉投資「僑馥建築經紀公司」,台灣金聯持股近一半。主要著眼在設立都市更新組、都市更新顧問業,並提供都市更新信託管理、金融服務、工程進度查核、預售履約保證等。施俊吉認為,該公司在都更流程中扮演相當重要角色。

第二,與其他危老工作站合作,適時購置(買斷不參與重建戶資產)、注資,雙方交流互通有無,催化民間危老重建案完成最後一哩路。

施俊吉強調,政府鼓勵危老建築都更,該怎么做?就是希望能有更多、更好的面向,不管在資金面、建築面、如何整合等等,都是台灣金聯能在其中扮演的工作。
台灣金聯設立山岳書屋,作為與社區住戶交流互動的場域。攝影/陳俊松
參與整合開發
難在凝聚共識與前期整合


施俊吉在受訪過程中,談到台灣金聯參與的案件。第一為嘉義金財神外牆都更案時,提到該大樓在2014年確認結構安全無虞後,台灣金聯便積極配合大樓管委會,推動外牆整建,成為嘉義市第一件自主都更申請案。

「當時這棟大樓是921的受災戶,百廢待舉,大樓整建基金並不夠使用,」因此自籌4,000萬元資金,由台灣金聯先預繳2,600萬元重建費用,使得大樓管理基金有能力運作,強化住戶信心,後續爭取到內政部1,600萬元工程補助款獲准,降低住戶負擔,大樓住戶並逐步分期付款,終於在今年5月取得外牆變更的使用執照。

目前,台灣金聯還著手在進行新生北路整合案,該案是一棟空有使用執照的大樓,因產品規畫不良且屋況不佳必須改建。2018年與山岳建設合作,設立山岳書屋,作為危老重建社區營造工作坊。不過,由於整合範圍逐步擴大到整個街廓,時程難以預計,《危老條例》又具有時程奬勵適用條件,因此該案已經轉為以都市更新方式整合。

接下來,台灣金聯還會積極與民間都市更新開發商合作,透過注資購地等方式,要推動台北市萬華區大理街個案的都市更新。


挹注資金參與重建
以順利成案為目標


施俊吉說,未來台灣金聯會持續向民眾慢慢宣導觀念,例如要「以分回的價值」取代「可以分回面積」等。另外,台灣金聯也能了解「前期整合,是危老與都更最辛苦困難的部分」,而阻擋整合成功最后一哩路,通常缺的是資金,因此,台灣金聯為此制定了資金協助的3大方法。

第一、協助公司行號資金貸與。依據《公司法》第15條,借貸資金給公司行號,資金用途在建設工程、土地以及建築融資與不動產交易過橋融資等等。如採取與建商合建方式,每一案都可以貸與實施者或起造人部分興建金額,可以補足銀行融資不足的問題。

第二、透過與泛公股都更危老平台以及都市更新服務公司合作。針對個案作為資金挹注者或為興建工程墊款,解決中小型危老重建個案地主融資問題。

第三、協助購入該都更或危老範圍內不願參與重建、或想將資產變現的地主不動產及其權利。在合理額度內,協助合建的地主或建商,由台灣金聯從資金提供者轉為參與都更危老的地主,促成重建案的成功。

施俊吉說,台灣金聯下一步能提供危老都更的服務方向,就是不追求高額利潤目標、以順利成案為主,如可能協助小地主、也能紓解中小型建商資金排擠效應,並可加速重建速度、落實民眾期待。