比人口負成長對房地產影響更嚴重的其實是房屋老化、家戶數變多

發布日期2022/06/22 作者胡偉良

很多民眾一直誤以為台灣在步入人口負成長後,房價就會下跌,但是他們卻沒有想到其實台灣現成房子老化的程度更快,亦即「人口減少,房屋需求量會變少」確實沒錯,但隨著房子愈來愈老舊,將愈來愈不堪居住,這種「可居住」房子變少的速度其實比人口減少來的更快,但大多數人卻都忽略了這一點。

依國發會的研究報告估算,150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人,約為105年的72.5%~82.8%。但人口數的減少要到民國125年起才會出現較顯著的遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,10年6.9%,充其量最大也只是每十年減少(~160萬人)的規模,亦即縱然在人口遞減最嚴重的時期,每十年減少約64萬戶(每戶以2.5人計)的住宅需求,若以雙北為例,平均每年則減少4.5萬人(1.8萬戶)。

 

少子化造成人口遞減,但家戶數變多

以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求,而全家包括了:父親、母親、和小孩,而隨著家庭結構的改變,如今單人家庭愈來愈多,單人家庭、小家庭變多,使得我們的人口數雖然變少,但家戶數卻增加。

依據戶籍登記資料,99年底台灣家戶數達793萬7024戶,到108年底,遞增至883萬2745戶,10年來增近90萬戶,增幅達11.29%,這個戶數增加的比例即已明顯大過人口負成長的最大減量比例(6.9%)。到110年1月底止,戶數則再增為8,938,484戶,戶數的增加趨勢迄今未減;另一方面,戶量(每戶平均人口數)則逐年降低,由99年底2.92人,降至108年底2.67人,10年計減0.25人。到110年,戶量更降到2.63人。

再從房屋老化來看,近期內政部公佈最新數據顯示,109年6月底,我國房屋稅籍住宅類數量為881萬119宅,住宅屋齡中位數為29.8年, 50年以上的建物比率,臺北市達10.4%(93890戶),為六都最高,新北市則達4.7%(共76758戶)。再根據我國房屋的耐震相關規範檢視,1999年921 之前興建的房子都有耐震不足的疑慮,而1999年以前興建的房子就佔了我國現存房屋量的76%以上,假設當中30% 的房子(最樂觀的估算)可以符合耐震的規定,那麼整體而言,就有53%(76%*70%)的房子是需要汰換的,如果以20年做為汰舊新的期限,那麼每年就需要有23萬戶的新宅。

再從耐用年的觀點來看,把房屋堪用的屋齡標準拉低到50年以上,全國房屋數為:8,810,119戶,其中屋齡標準在50年以上的房子占比9.63%;戶數為846,144,以10年內需更換來計算,那麼當前全台有每年會有8.5萬棟要汰舊換新,幾年後屋齡逾50年以上的占比會更明顯,占比高達28.89%(共1,699,450戶),每年汰舊換新的數量達16萬戶。

這些50年以上的老房子姑且不論其耐震、抗震力不佳,也因為房屋老舊,其實大多有漏水、滲水問題,易影響住戶的身體健康,加上這些老舊建築沒有電梯、缺乏公共設施、隔音不佳,所以普遍居住性不佳,也不受一般年輕族群所喜好。

而當前,每年完成的新宅數量只有約9萬戶,明顯小於需要汰舊換新的數量,更遑論其他的需求。

所以,在台灣的房地產市場,房屋老化才是真正值得關注的課題,而不是人口負成長。

 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。