近期政府的打炒房措施有效嗎?

發布日期2022/01/19 作者胡偉良

(示意圖/截自google map) (示意圖/截自google map)
 
為了抑制房價的上漲,政府近期的打房措施也愈來愈綿密,除了金融管制措施外,也祭出了不少財政加稅措施。其中更有不少民代和學者把囤房稅當成降低房價的重要法門,這樣的想法真的令人錯愕,試想,房價會趨高,不就代表供需失衡,在需求大於供給的賣方市場下,囤房稅的稅賦會由屋主自行吸收?而不是轉嫁給買家和租客?會因此逼使多房族將房屋釋出從而達到降房價的目的?答案顯然都是否定的,亦即囤房稅在賣方市場上,在需求大於供給的情況下,囤房稅的稅賦會被轉嫁給買家和租客,從而助漲房價和租金;而只有在供給大於需求的買方市場下,賣方才有可能自行吸收稅賦,並因為自負稅賦而賣房,亦即在房市不振時,囤房稅會進一步的打壓房價。韓國就是明顯的例證,而過去的台北市縱在囤房稅課徵下,「撇開週期性的房價下跌外」,其實房價也依然持續上揚,所以囤房稅可以降房價的論述其實是有問題的。

從現況來看,以人均超過三萬美金的開發國家來看,台灣大部分房產的規格、標準都太低,民眾在追求居住品質提升的情況下,建築物的耐震能力、隔音減噪性能、智慧智能設施的設置,乃至於老齡化的無障礙設施,都將成為民眾選購房子的重要考量因素。也就是這些比較高規格房宅的需求將會逐步提升。


1,打炒房措施有效嗎?

至於當前的打炒房措施是不是真的把炒房客逐出房市?依筆者觀察應該已有效果,當今房市,短炒的炒房客不論在數量或比例上都已經大幅減少,還在買房的大多是:首購剛需、改善型換屋族、遷移型的購屋族(到大城市購屋),這些購屋群眾的買房都不是爲了炒房,是真正的居住需求,也不應該成為被打擊的對象。

筆者公司近期也展開了「不賣房給炒房客」運動,對炒房客的購房說「NO」, 我們認為炒房客為了圖利自己,囤積房源,惡化了市場上的供需不平衡狀態,是對真正需求者的財富掠奪,也攪亂了正常的產業秩序,也因為炒房帶來的暴利,吸引了外行競爭者的不斷加入,導致隨後的惡性競爭;當然,也必隨然引發政府的政策干預,這些都極不利於產業的長期正常發展。


2,降房價説怎麼做才是正解?

因此,正本清源來看,降房價真的得從更積極的推動老屋改建方足以達成。只有足夠大量的老屋改造才能發揮增加供給(容積獎勵下的供給增加),和減少老屋屋主的換屋需求的功能,從而達到降低房價的目的,否則,違背市場機制的強降房價只會扭曲市場,強制性的力道一旦消失,必然引發報復性反彈,結果反而得不償失。

可以預期的是,未來的房子除了比價格之外,房子的整體興建品質,包括耐震、隔音減噪、智慧智能化程度以及無障礙設施都將成為曰益普遍的建築新規格,並將成為民衆購屋考量的新標準。

這時候政府能做和應該做的,其實不在打房,而在維持房價的合理性,避免建商藉機哄抬房價賺取暴利。
 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。