擁有什麼條件的舊公寓較有機會參與重建?

發布日期2021/12/22 作者戴雲發

隨著營建成本的飆漲,許多人都擔心房價不會再回降,因此近期不少人打著算盤,買房對抗通貨膨脹,使得房市十分熱絡,房市再加上在政策的多項誘因下,雙北市的危老、都更案更是隨處可見,不管是預售屋、新成屋、舊公寓,只要是好的物件時常銷售一空。在挑選物件時,有些人會考慮買每坪單價較新成屋低的舊公寓,認為舊公寓不僅公設低、室內使用面積較大、未來還有機會都更,是個穩賺不賠的投資,但其實並非每一間老公寓都有都更的機會,此篇與大家分享擁有那些條件的老舊房屋比較有機會重建。

※  位於都市計畫區域內:不管是危老還是都更,建物都須位於都市計畫區域內才符合都更危老重建的資格。

※  土地使用分區:不同的土地使用分區有各自規定之容積率,容積率關係到房子能夠蓋多少,一般地主最在意的是重建後能否一坪換一坪,容積率大小就是其中一個很大的關鍵。

※  土地持分與建物大小比例:建議如果要購置有都更機會的老公寓最好買4層樓以內的公寓,原因是通常4層樓公寓的土地持分較大,而土地越大能夠蓋的建物面積越大。舉例來說:假設有2筆條件相同、土地面積都是50坪的土地,一個蓋4層樓、另一個蓋5層樓,土地平均分配後4層樓一戶能分到的土地持分面積是12.5坪,5層樓的則是10坪,不管當初買的價錢是哪一棟較高,重建後擁有4層樓公寓的地主還是可以分到比5層樓地主更多的新建物面積;雖然5層樓比4層樓有機會增加原容積大於法定容積之獎勵,但還是與4層樓能分配之權值有一定差異,目前政府也在研擬立法是否多放寬高層建築之獎勵,但到目前還是沒辦法符合大多數民眾之期待。

※  面前道路寬度至少8米:若面前道路小於8米不只是施工時機具不易進出、施工動線不好規劃,導致營建成本增加,在建築規劃方面更是會遇到許多限制,例如建築高度比限制、是否能夠容積移轉等。

※  巷弄狹小、地形複雜、基地是否有面臨建築線(是否能獨自興建)、周邊是否有嫌惡設施也需要多了解。

以上幾點是在初期可以自己事先篩選、掌握的基本條件,但要能夠成功進行都更危老重建並不是件容易的事,還有許多阻礙重建的因素是在購屋時無法事先知道的,例如一樓的黃金店面不願意參與重建或開出極不合理的條件、鄰居間有不同意戶等有關人性的問題都是他人無法掌控的。就如同其他投資,任何投資都會有一定風險、有賺有賠,重建有可能使原價值增加,但也有可能卡住無法重建。過去整合經驗中,就有地主不想再等待重建,認為已有多間建商來談過都未能成功,因此決定以有都更效益的價格將其出售,最後成交價格雖然較當地一般公寓行情高,卻比成功重建後的利潤低,但這都是個人選擇。

一般開發人員在挑選開發案件時,大多會先從認為較容易成案、基地較完整的優先開發,要考量的就不只是以上幾點,另外還會考量所有權人人數、複雜程度、基地大小……等許多因素。因此如果購屋者為自住,建議還是挑選符合自己需求與安全的房子,如果依然想買舊公寓,則可以先篩選這篇介紹的幾點條件,並注意檢查舊公寓的建築安全是否適合居住,是否有明顯嚴重斜裂縫、漏水情形甚至是否為海砂屋等危險住宅,不應以為了想賺錢而犧牲自身的生命安全,反而得不償失。若不小心買到了海砂屋,建議尋求專業土木結構相關人士或是政府相關機構協助,危機說不定能夠化為轉機,有機會加速重建、增加獎勵及重建價值。

許多老舊公寓重建困難是由很多因素導致,例如店面商業效益高、產權複雜、周遭環境發展較差……等等。
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員