危老都更改建為什麼那麼困難?怎麼解決?

發布日期2021/12/09 作者胡偉良

(圖/截自google map)
近期為了要推動危老都更重建,內政部放寬了「耐震認定」,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的1/3時,視為耐震能力不足,而核給原建築容積1.3倍獎勵,讓中高層大樓的原屋主,有機會在重建後換回較大的室內坪數(最高可達一坪換一坪)。

筆者公司長期從事危老改建,幾年下來,已經累計了15件以上的成功案例,該數量目前並為雙北地區改建之冠。但一路走來卻是倍感艱辛,歸結起來,危老都更改建之所以困難重重,主要原因當推:
1,改建後無法換回原來的室內空間。
2,民眾的認知障礙(包括貪婪)。

務實來看,都市中老舊房屋的問題已經愈來愈嚴重,有能力脫貧的早已紛紛搬離,有人將老房賣掉,也有人出租給別人,老房子的現狀已愈來愈荒廢、失控;另方面,因為老房子擁有者都已年老且大多已無收入,更使得老房子因為年久失修而出現龜裂、壁癌等現象,這些狀況均使老房子日漸走向貧民窟化。

另一方面,低薪化的年輕人在自購新房之後,也沒有餘力幫父母整修房屋,因此若不加速改建,這些老屋將日益殘破,一些坐落在比較偏遠地區的老屋甚至可能淪為「棄宅」,既沒人要住、也沒人去整修。

從很早開始,就有一些不務實的「學者專家」不斷的提出「高容積會降低居住品質」
這樣的空泛主張,阻撓「藉容積獎勵來改建危老房子」,這也是造成今日全台老屋遍佈的主因。沒有「適當」的容積獎勵措施,老屋想在改建後換回原來的室內面積,在絕大多數的情況下都有困難,尤其是坐落在法定容積不到300%的地區。

那些早期興建而仍舊居住在老屋的屋主,因為年歲大,在經濟上都不算寬裕,若不給予改建「足夠的容積獎勵」,那麼原本即已不充裕的室內面積在改建後將大幅縮水,又得繳管理費,要這些老屋的屋主同意改建豈不是強人所難。


台灣的老屋現況:

1,屋項加蓋和法定空地的佔用幾乎成了4、5層老公寓的共同亂象,這些早期的老舊建物現存容積加違建,早已遠遠超過現行法規的建築容積上限,甚至大過「都更或危老改建」可給予容積獎勵的最大上限。以台北市為例,絕大多數的住宅區容積率只有225%(住三),而現存4、5層樓的老屋容積大多在280%(4*70%)以上,在改建後幾乎都換不回原本的室內坪數。

2,和公寓相比,7樓以上的中高層建築改建難度更高,甚至幾近不可能,以位於巷弄的7層華廈為例,其現有的容積率即已高達420%(7*60%)之多,遠遠超過都更獎勵的容積上限337%(225%*1.5);若再以大馬路旁的大樓為例,台北市的商業區(商1,容積率360%;商2,630%;商3,560%;商4,800%),12層大樓其現有容積率為960%(12*80%),大過商2的都更獎勵上限945%(630%*1.5) ,更遠遠超過新北商業區都更獎勵上限660%(440%*1.5)。因此若依現行法規規定,這些中高層大樓不僅住戶得自費改建,而且改建後分回面積會大幅縮水,再加上大樓量體較大住戶較多整合更難,其改建難度不言可喻。

但,從另一方面來看,中高層的老屋,在興建當時的設計規範和施工管理都存在著很大的缺失,加上使用後的變更格局,敲樑改柱,使這些中高層老屋的抗震能力都存有很大的安全疑慮,再加上當年沒有容積管制,建築物興建的量體很大,更使得這些有瑕疵的房子更加危險,一旦地震來臨,必然發生鉅大的財損和人員傷亡,其傷害與公寓相比更是有過之而無不及。

立法院於110年5月14日三讀通過「都市更新條例第57、61、65條修正案」,並經總統110年5月28日公布實施,其中,屬高氯離子鋼筋混凝土或耐震能力不足而有明顯危害公共安全者,容積獎勵上限為各該建築基地1.3倍原建築容積,而6層樓以上的高風險建築物,則以原建築容積1.2倍計算容積;而所謂耐震能力不足,並有明顯危害公共安全者,則是採用建築物的實際耐震能力與現行耐震能力規範的比值小於0.35作為客觀認定基準,但當評估結果小於0.35時,即表示既有建築物的耐震能力約僅達現行耐震規範1/3,當發生6級以上強烈地震時,建物有傾倒疑慮。

從實務觀點來看,只有極少數的現有結構物能夠符合前開耐震能力不足而有明顯危害公共安全之條件(即取得1.3倍的容積),而若依1.2倍的容積計算,那麼7層樓的華廈改建後(15層以下),要能換回原有的室內面積的話,房價可能要到175萬/坪以上,12層的大樓(改建後15層)以上,房價更需達到210萬/坪以上,這對絕大多數的老屋來講都是不切實際的狀況,亦即僅在台北市的核心地區才有可能。


解決之道:

1,因此,筆者主張「危老改建的基礎容積率應予提高到與現況相同」,而獎勵部分則維持現行法令規定(1.5倍的法定容積)。亦即改建之後的容積修正為:「現有危老建物的原容積+獎勵容積」,在確保原容積(室內坪)分回前提下,容積獎勵多出來的部分用來挹注興建所需費用,這才是解決當前改建困難的可行方案。

2,民眾的認知障礙主要緣於民眾的貪婪心態和錯誤的認知,包括:不想吃虧卻又想占便宜、期待藉由改建翻身致富、不願意改變,上述原因使得改建不易的現況不僅不會改善還會日趨困難。倘若政府和民眾都不去面對現實,那麼大家只有再空等待下去,直到大地震來替我們進行都更了。而這一部分問題的解決可能也是未來合格推動人員可以著墨和使力的地方。

 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。