協助住戶自主都更 開心住回新房子

一銀:建商不願意做的 交給一銀來做

發布日期2021/12/06 作者廖和明

近幾年各銀行紛紛投入推動都市更新及危險老舊住宅重建,尤其公股銀行最為積極配合相關政府政策。在這當中,第一銀行除了常見與建商合作的都更案外,更積極協助地主自地自建的「自主更新案」。由於這類型案子需要一一與住戶溝通協調,時間、手續都相當繁瑣及漫長,一銀以多年來累積的經驗,兼負企業社會責任,一直以來陪伴在地主身邊,協助走完重建最後的一哩路。
 

都更應照顧弱勢族群  不是等災難來才重建

根據統計,第一銀行力挺政府推動都市更新及危險老舊住宅重建政策,截至9月底,累計核准都更及危老案件達122件,核准金額逾800億元。第一銀行董事長邱月琴強調,台灣地震頻繁,老舊建築物耐震能力恐不足,因此銀行不該等災難發生了才幫助重建,應該在災難未發生前就予以協助,都市更新與危老重建可以照顧到許許多多的中產階級及弱勢族群。

邱月琴指出,銀行是具有公信力的機構,未來會持續善盡企業社會責任,更積極協助重建起更安全、更環保、更舒適、更健康的家園,朝向創造住戶、政府與銀行三贏的局面。

第一銀行法人金融業務處副處長林峻嘉指出,一銀很早就看到人口老化、建物老舊的問題。自1999年的「921大地震」就開始關注相關問題,積極著墨都更業務,2009年成立都市更新部門,統籌信託處、一銀轉投資的東亞建經專業人員,並輔以分行融資申請及後續服務,組成一條龍的專業服務團隊。

一銀都更團隊說,台灣目前人口老化、人口減少中,但不斷有新的重劃區開發,但老舊的城區如何改變樣貌,並保留原有的在地文化,是一銀持續努力的方向。藉由一銀提供資金、資金的安全信託,並由東亞建經提供技術,加上地主提供土地,就是提供「專業、整合、資金」的都更完整服務。近幾年一銀已核准數十件都更及危老融資案件。

第一銀行董事長邱月琴認為,老舊建物耐震性不足,不應該等到災難來了,再來談重建。(第一銀行提供)

全力協助自主更新  克服融資、信託繁雜工程

東亞建經執行副總唐惠群分析,目前都更是齊頭式平等,也就是容積獎勵、稅負優惠上都是一樣常常造成建商「柿子挑軟的吃」,也就是只鎖定較容易整合、較具經濟效益的案子,容易限縮老城市再開發。但對一銀、東亞建經來說,都更具有必要性,主要是改善老舊居住問題,並不是著重在財富重新分配,因此輔導相當多的地主自主都更及危老重建,累積相當豐富的經驗,就是希望讓更多人有安心居住的房子。

一銀過去承辦多個成功的案例,除了最為人知、位於台北市仁愛路跟光復南路口的「尚華仁愛大樓」以及「埔里中華商場」外,最為重要的就是「水源路四、五期整宅」。

這原先是台北市政府為安置公共工程拆遷戶而興建的整建住宅,其屋齡都已超過50年,住戶卻都還住在裡面。更新前每戶不足10坪的居住環境、無停車位,生活空間狹小窳陋,更有漏水、治安、牆壁損毀及消防安全等嚴重問題。

由於此案的自主更新不同於一般都市更新案,由原住戶自己發起籌組更新會,但更新會沒有收入及資產,且住戶間的資力、所得、教育程度與訴求均大不相同,且人數眾多、土地產權複雜,更增添整合與融資難度。

以此整宅案來說,不但要取得170多位地主的同意,銀行的業務也要針對每位地主進行徵信報告、授信、開戶等程序。在這期間,一銀光是經理就換了4任,直至4年後才完成所有地主簽約全額融資。

第一銀行信託處經理陳建國說,以整宅重建案來說,光是要讓住戶把產權交出來,就是一件不容易的事,在於很多住戶對信託並不了解都要逐一解說,並一步步克服問題,並協助住戶量身打造不同的財務規畫。

舉例來說,有些住戶需要房貸,有些住戶分到房子後馬上辦理以房養老,加上許多住戶都是高齡者,更要提供切合需求的信託服務。

當時,一銀多次利用晚上或假日陪同召開住戶說明會,讓原住戶們在更新重建期間不必擔心龐大重建資金從何而來,即可將鴿子屋變身千萬幸福宅。在歷經近12個寒暑,從整合、規畫、都更核定、融資核定到完工交屋,終於在2018年讓水源路四、五期整宅都更案原地主順利搬回新家。

水源四五期自主更新歷程(東亞建經提供)

重建後搭配信託  在地養老保有現金流

東亞建經總經理特助周怡君說,以東亞建經來說,2020年經手、詢問的案子高達150件左右,但實際上可以成功推動的案子,一年約為2∼3件,東亞建經與一銀目標就是協助弱勢族群,希望讓住戶都更後,都能開開心心住回原地。

目前一銀正在推動第二個整宅都更案,位於吳興街,已經進行到後端的融資、對保。此外,海砂屋的「天母樺園」更創造送件申請到核准僅9個月的高速,目前已經徵信完成,正等額度申請中。

除了協助推動都更危老外,因應高齡化趨勢,陳建國表示,一銀也透過信託契約連結高齡化金融商品,例如分到新房子後可以辦理「以房養老」,藉由新房子價值提升有更多穩定的現金收入,也可搭配「保全型不動產信託」、「安養信託」等,使高齡者最重要的資產能受到信託機制的保護,也可以在熟悉的環境中繼續居住,減輕子女的負擔。

對於都市更新,林峻嘉認為,都市更新應該要取代都市擴張,為老舊城區注入新生命。保留當地文化,是都市發展很重要的一環,這座城市才能保存原有故事和都市紋理;對於建商不願意重建的地方、最需要重建地方,一銀願意接下來做。這也是一銀一直以來陪伴地主完成重建,最重要的初衷。