重建過程中的保障機制 —「信託與建經」

發布日期2021/11/08 作者戴雲發

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台灣隨者經濟發展土地取得不易,且營建成本也越來越高,使得由建商與地主一同合建變成一般建案中最常見的模式,合建的目的應是為了創造雙贏,地主透過與建商合建可以省下龐大的建築成本支出,建商也可以減少購買土地費用支出,但是建商如果有財務危機或者是成本控管高出原先預估的過多,使得合建的糾紛依然層出不窮,進入法院訴訟曠日費時反而使得土地動彈不得,進而讓有些長輩聽到建商提出合建就馬上退卻,擔心與建商合建到一半建商跑了怎麼辦?

一般而言,地主合建最直接的保障權益方式、實務上也經常運用的是「不動產開發信託」,信託具獨立性又有風險隔離的效果,是由地主、建商將建案的土地信託在融資銀行,將起造人信託至建築經理公司,設立信託專戶控管興建用資金(包括自有資金、銀行融資款等)並設立信託專戶,興建期間由信託專戶依建案的工程進度透過查核後支付各項工程款、稅捐等相關費用,依信託法第12條第1項規定「對信託財產不得強制執行。但基於信託前存在於該財產之權利、因處理信託事務所生之權利或其他法律另有規定者,不在此限。」將專款專用於興建建案上,信託存續期間至建案完工並達交屋狀態時止。

所以「不動產開發信託」,可分為土地信託及建造執照(起造人)信託。

土地信託:係指建商或地主為了保障土地開發案之順利完工或其他目的,而將其所有土地所有權移轉登記予受託人(如建築經理公司、信託業者),依信託契約之約定,受託人對於基地享有某種程度、範圍之管理權或處分權或監督權,俟開發案興建完工或信託關係消滅原因發生,受託人再將基地所有權返還移轉登記予委託人或委託人所指定之其他受益人,信託財產不得強制執行。

建造執照(起造人)信託:建商或地主開發土地興建房屋,必須先向主管機關請領建造執照後始能動工,通常建造執照之起造人名義為出資者建商名稱或地主,於建物完工後申請建物所有權第一次登記時,按規定建物所有權人之名義即為起造人,意即建物起造人當然取得建物完工後之所有權,除非有其他特殊原因。

上述提到的建築經理公司除了執行履約保證與建築融資外,也有承做營建管理(P.C.M.)的業務內容,但各家差異很大,且營建管理包含內容項目繁瑣,各家提供的服務內容不一致,考驗著各家建築經理公司控管查核的專業能力。建築經理公司承辦的最基本業務乃為契約鑑證,各家建築經理公司的專業能力無庸置疑,因業界建經公司非常多,還是要慎選較有品牌及資歷之建經公司,避免發生人為控管問題。

在都更危老重建時,信託不只適用於與建商合建的情況,委建、自建也都可以運用此機制,例如當地主人數眾多但是希望以全案管理的方式重建時,就可加入信託,利用信託確保每一位地主的權益,若有人不幸破產或是離世時,整個重建工程依然可以按照原進度不受影響地進行。雖然信託可以確保建物興建完成,但是新興建完成的建物不一定就代表安全,若地主沒有慎選優良廠商,就算建物順利完工也可能過了沒幾年就出現嚴重裂縫或漏水問題,導致前面重建的努力都白費,因此建議地主還是要尋求專業團隊的協助,由專業團隊進行整合、提供專業建議、甚至營建管理等服務,一次將建築工程做好就不用擔心未來房屋需再次重建。

 
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員