地主想參與重建該從何開始?

發布日期2021/09/22 作者戴雲發

都市更新已推行多年,政府為了加速推動都市危老建物重建而發布的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(簡稱《危老條例》)也來到第4年,許多地主想要藉此機會將自家老屋換新屋,但卻因為不清楚重建的方式及規定,不知道可以從何開始。

政府為了協助一般民眾了解重建流程,不僅舉辦各種課程、講座,還開辦都更危老推動師課程培訓都更危老推動師,也在各地設立許多工作站可供民眾前去諮詢。在政府網站上,也設置常見簡易問答提供民眾先自行了解;而新北市另有提供專人到社區進行解說,若民眾有需要可以找15個人以上聯署簽名後,至新北市政府申請,都市更新處就會擇期派人至社區進行都市更新法令宣導。

不只是政府有輔導民間推動都市更新的措施,許多建商、都更危老開發公司、不動產專業顧問或是建經公司也都可以提供協助,雖然有許多相關公司可選擇,不過地主還是要慎選合適的專業團隊,才能獲取正確的資訊;若遇到不合適的廠商,可能導致利益損失或發生爭議訴訟,甚至重建後的新屋無法符合地主原有的期待。

隨著城市發展與老舊建物耐震程度不足,加速推動都市更新與老屋重建已成為政府重要的政策。(圖由中力都市更新提供)
一般4、5層樓的公寓,若基地小且鄰居間較為熟識,可考慮選擇《危老條例》進行重建,因為公寓同支樓梯戶數較少,相對所有權人人數就少,通常較容易整合成功。建議可以先詢問各住戶參與危老重建的意願,因危老重建需要百分之百的所有權人同意才可申請重建,故確定大部分的人都同意重建再來尋求專業團隊的協助,此時成功的機會就比較高,地主都願意配合、又選任到合適的建商或配合委建、全案管理的團隊就可順利完成重建。

一般危老重建基地規模會比較小,重建規模小營造發包金額高,建商利潤就不高,不容易與住戶們達成分配共識,如採自建、委建或全案管理方式,在完善的保護機制下,又可提升分回之權益價值,是有意願重建的住戶們可以一起討論、思考的另一選擇。

較大型的社區想參與重建時,可以先成立社區管理委員會,藉由籌組社區管委會凝聚社區住戶之間的共識、整合住戶們重建的意願。管委會不僅可以增加住戶間的交流,也可以進行社區內共用部分的管理維護、維修等事項;若管委會進行順利,大部分住戶也都有意願參與都更重建,此時社區可討論希望以什麼方式進行。

基地若是符合公辦都更的條件,以台北市為例,台北市都更推動中心會以都市更新實施者的身份執行市府的重大更新專案,排除各項困難並負責各項工作至最後交屋;若是選擇民辦都更,社區可找建商合建或是依據「都市更新會設立管理及解散辦法」籌組都市更新會,由更新會擔任實施者主導重建時,建議採權利變換方式,並尋求專業團隊的協助或以全案管理的方式協助更新會進行都更重建流程,雖然都更需耗時較久,但是權利變換計畫只要取得大多數權利人之同意即可實施,其更新前後價值之認定由實施者與全體土地所有權人共同指定專業估價者,由政府協助大家以公正公開流程進行都更改建較能順利完成。

不管選擇哪一種方式進行,都更或危老重建各有優缺點,相同的是都需要所有住戶及廠商的共同努力,加上政府提供的容積獎勵、補助、稅負優惠等,雖然重建要花費許多精力、金錢及時間;但是仍建議住戶們可積極參與、關心自身權利,找到最合適自己的重建方式及專業團隊。透過都更危老重建,使建物的耐震機能提高、更新後房屋價值提升,讓居住環境品質更安全、更舒適。


 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員