地主與建設公司「合建」 比例如何分配才算公平合理

發布日期2021/08/12 作者戴雲發

原物料價格上漲加上全台缺工問題,導致營建成本近期持續飆漲,估計整體上漲幅度已超過2成之多,且近來已有不少營造廠向建商提出「成本加成」的報價策略,甚至有些建商原本推預售案的,也部分改採「先建後售」的方式,打算把上漲的營建成本反映在未來的房價上。

重建方式各有優缺點


對於地主來說,若是採用自建模式,需要慎選營造廠避免無法順利完工;進行重建須了解許多建築與地政、稅務等相關專業知識,地主亦可以考慮以「委建」或「全案管理」的方式,慎選專業顧問團隊如都更顧問公司、建築經理公司作為代理實施者共同合作完成重建,創造最大的利潤。

只是「全案管理」初期起造人通常為地主本人,經過信託後一般變更為建經公司,重建完成後再變更為地主,而「委建」的起造人為其他第三人,若未來房屋面臨問題,則負擔責任風險的在於起造人身上,但兩種方案最後負擔之成本及銷售壓力則還是回歸地主本身,相對所有權益價值提升,還是在地主本身。

雖然政府提供了容積獎勵誘因,但蓋房子所需建築成本動輒百萬、千萬,甚至上億,部分地主因自有資金不足,轉而透過與建商合建的方式達成舊物換新屋,改善居住生活品質並享受改建後的增值利益,而所謂的「合建」,即是指土地所有權人提供土地,建商則提供興建資金和專業技術,雙方簽訂合建契約來共同合作興建新房屋。


土地條件、重建成本影響分配比例

與建商合建,首先地主要先了解自己的土地可建築容積率多少、未來可興建使用面積有多少,例如法定容積率、可申請容積獎勵項目為何,再來就是要了解當地新成屋市場行情、建商的新建物規畫設計與建材設備。

至於,新成屋市場行情可以透過內政部不動產交易時價查詢服務網(俗稱實價登錄)查詢;因為改建需要花錢,而地主一般會選擇與建商合建,通常是希望在不出錢的情況下可以分回原使用室內面積之新建物。重建成本最主要就是建築興建費用,包含鋼筋、水泥、機電工程等相關費用,其中,建築興建費用又會依各區房價、建築工法而有所差異,所以新建物規畫設計、建築工法與建材設備則是攸關建築成本高低的關鍵因素。

另外,合建比例係指將可銷售之房地扣除建築興建費用中的營造費用、建材設備、設計規畫與管銷費用等總成本計算後的結果。建議地主在改建前,先多多了解土地開發之相關規定,地主本身也要多了解自己所在建物的土地持分面積及土地使用分區,在原有土地持分面積*容積率*免計容積*獎勵值=可興建銷售面積*分配比例。

在合理的分配比例下,應當適度的考慮配合參加重建,否則一昧無理要求只會造成重建的延滯,而合理的合建分配比例可以多請教專業人士,透過詳細的分析說明了解本身的權益;另新建物規畫設計與建材設備可以透過具有相關經驗專業人員,如建築師、不動產估價師、都更顧問公司等提供建築相關專業資訊,以作為與建商洽談合建的良好溝通橋梁,避免因為資訊不足誤判情勢而錯過改建良機。

「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(簡稱危老條例) 106年5月10日公布施行,依條例規定逐年遞減之時程獎勵今年(110年)5月12日起也調降至6%,預計至114年5月11日時程獎勵將完全歸零,且依危老條例規定,只有條例施行後5年內申請之重建計畫得依規定減免稅捐,也就是說房屋稅及地價稅的減徵優惠只到明年111年就結束了,因此建議有意願參與危老重建的地主可把握時間申請,選擇最適合自己的重建方式及信譽優良廠商,讓重建流程能夠快速且順利完成。

危老時程獎勵逐年遞減,建議地主可把握時間參與改建。(圖片來源:臺北市建築管理工程處)

 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員