號召300位危老重建推動師

現代地政打團隊戰 搶攻改建市場

發布日期2020/09/04 作者劉芷茵

陳俊松/攝 陳俊松/攝

《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》)於2017年5月10日公布施行,大約兩週後,台北市隨即公布了「台北市危老重建推動師培訓執行計畫」,不少坊間機構便推出課程以培訓「危老重建推動師」。但是,對民眾來說,危老重建推動師究竟有沒有用?而這樣的培訓課程,對不動產從業人員有實質意義嗎?

本文特別專訪中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長,同時也是現代地政不動產估價師事務所所長王進祥,來探討這個新制度下,各方可以如何合作讓老舊建築物加速被改建呢?

病毒變疫苗 進攻地政人員的新藍海

早在中央推出《危老條例》之前,王進祥就認為台灣「雙老一少」的問題嚴重。他解釋,「雙老」指的是老屋和老人、「一少」指的是少子化,雖然先前老屋已經有《都市更新條例》可依循、改建,「但大家都對政府沒信心,而且都更效果不彰。」王進祥說,所以他並未積極進攻老屋改建的領域。

但自始至終 , 他都認為「產業要變、市場也要變,才能因應雙老一少的問題」,於是在《危老條例》公布實施後,他嗅到老屋改建的商機無限。

但王進祥也坦言,基本上,因為《危老條例》對基地面積不設限,許多基地整合不順,於是改為小基地自行改建,這樣做的結果,恐會使得土地利用細碎,都市景觀進一步受到破壞。因此,在王進祥眼中,他認為危老條例像個病毒,他現在要做的是「把病毒轉變成疫苗」!

老屋改建,不僅僅是拆屋、重建這麼簡單,其涉及的領域其實比表面上看到的更深、更廣。譬如哪裡找資金?如果要將房產移轉給他人,買賣、贈與或繼承怎麼處理?各種稅務的規畫等等……這些都是地政專業脫不了關係,於是抱持著「未來將是地政專業藍海市場」的信心,王進祥決心投入危老改建的領域。

一條龍做改建 培訓人員、組團隊、建立後勤

首先,王進祥找來成立於1940年的中國地政研究所(The China Research Institute of Land Economics)合作,辦理危老重建推動師的訓練班。

王進祥表示,目前僅台北市有危老重建推動師的機制,截至2019年10月11日,台北市合格的危老重建推動師培訓機構共有18個單位,而現代地政與中國地政研究所的合作,是第3個取得可培訓推動師的合格單位。



現代地政彙整台北市建築管理工程處的統計資料發現,截至2019年10月20日,全台北市已經結訓取得危老重建推動師資格的人數有1萬119人。而在同年的10月5日,現代地政與中國地政研究所合作培訓的危老重建推動師第17梯次已經結訓,共有1,700多人從王進祥的手中接過危老重建推動師的聘書。

不過,台北市這些已經結訓的危老重建推動師來自各行各業,其中以仲介人員占21.4%最多、其次是建築師9.5%、地政士9.2%(詳見圖1)。

 

「這些危老重建推動師很多都是『個體戶』,沒有案源、也沒有資源,很難實際完成一個案子。」於是,體悟到作戰不能單槍匹馬,王進祥在與中國地政研究所合作之餘,一手成立「推動自主都更協會」、一手成立「現代建築經理公司」,組建一條龍的危老改建團隊。

目前推動自主都更協會由300多位危老重建推動師組成。這些入會的危老重建推動師全是由現代地政與中國地政研究所共同培訓,「從我們培訓出來的1,700多人中,挑選出有向心力、有積極度的專業人士共同組成,老將帶新兵!」王進祥說,「但他們仍需要後勤支援。」

此時,現代建築經理就是這群危老重建推動師背後的支援,「推動師們只要努力開發、說服地主,專心向前衝,其他事情都不用擔心,這樣案件才會成功又做得快。」現代建築經理提供什麼樣的後勤支援呢?王進祥舉例,光是找場地開會、或是印製給地主的簡報、又或者是各式定型化契約等協助,就能讓推動師們減輕不少負擔。

現代建築經理除了提供推動師們強而有力的後勤支援外,它本身也是一個全案管理的單位,可以提供從前期建物的規畫、產權分析、到後期的營造監督、產權移轉等服務,以收取全案管理費為主。

這個一條龍團隊,目前手上同時有100多個案子在進行,所以為了讓開發案件更順暢,王進祥還找來有地政及工程背景的人員,協助建置了一套App(手機應用程式),地主、開發團隊、起造人等與案件相關的人都可以在這個App裡確認案件的最新進度,「前鋒不懂後衛、董事長有錢卻沒在第一線,但透過這個App,不僅法規、基本資料都在上面,各方溝通的狀況也都公開透明,是個案能成功的關鍵之一。」

王進祥說,目前團隊開發進度較成熟的個案有30多個,且因為《危老條例》的時程獎勵即將於2020年5月9日落日,因此在明年上半年,預期這些較成熟的個案都能開花結果。

具地政專業優勢,又有後勤資源支持,王進祥領軍危老推動重建師進攻老屋重建市場。

想改建可找建商 但合建比率要捨得給

此外,王進祥建議,已經受訓完成的危老重建推動師「不要單槍匹馬,組成一個團隊比較有機會完成個案」,他認為,組建1個至少5人的團隊,且最好包含1個地政士。因為「三個臭皮匠,勝過一個諸葛亮」,團隊合作、專業知識共享會是比較理想的開發模式。

有了團隊,再來要思考如何籌備後勤資源?像是去哪裡找場地、誰來處理簡報等等,把人力、物力、財力都規畫好,就能專心開發案件。

而對於想要老屋改建的民眾,王進祥則建議,最簡單的方式分2種:第1種是直接找建商,「但合建比率要捨得給人家,」他說,如果不知道合理的合建比率,可以詢問附近的案件其合建比率作為參考,「不過還是要知道,每個基地條件不同、合建比率也會不一樣。」

王進祥以台北市的狀況舉例,若房價在每坪100萬元左右,常見的合建比率大約是70%,也就是地主可以拿回全案的總樓地板面積7成、建商拿走3成;房價在每坪80萬元~100萬元,常見的合建比率為65%~75%;房價在每坪70萬元~80萬元,常見的合建比率則為60%~65%。整體來說,房價愈高、合建比率愈高,也就是地主可以拿回的面積愈多。

第2種方式是自己蓋,民眾可以找建經公司來協助全案管理。不過《建築經理公司管理辦法》在2003年廢止後,「現在依《公司法》規定,只要少量資金就能開一家建經公司,導致市面上的建經公司品質參差不齊,建議要找有銀行投資的建經公司為主,或是已經累積一定經驗且有口碑的建經公司。」王進祥說。

如果民眾擔心受騙,王進祥也說,可以自主去上危老重建推動師的配訓課程,因為招募對象也包含了熱中社區服務人士等(詳見表1),也就是說,不需要相關的專業背景也能報名上課,可以對整個改建流程、法規有大致的了解,「但不想花時間、花精力上課也行,那一定要找一個值得信賴又專業的團隊來協助!」



 

王進祥PROFILE

現職:中華民國地政士公會全國聯合會理事長、中華民國不動產交易安全策進會理事、中國文化大學土地資源學系兼任師、現代地政代書房屋聯盟召集人

學歷:美國懷俄明州普斯頓大學企管碩士、國立中興大學地政學士

經歷:中華民國消基會房屋委員會召集人、台北市不動產資訊委員會委員