為何公司法人持有之老舊建築物重建成功的比例較高

發布日期2021/07/01 作者戴雲發

隨著時代變遷,使得早期都市發展的建築設施已老舊且不符現今建築需求,為改善民眾居住環境品質、維護公共安全,政府積極推動都市更新延續都市生命力,自從921之後都更案遍地開花,近年來老舊商辦大樓更是大吹改建風,全台最大的自辦都更案正是敦化北路上占地6000多坪的台塑大樓都更案,堪稱是老舊商辦大樓改建中之重頭戲。

都市更新條例與傳統合建的不同之處在於多了可以多數決的制度,只要超過法定同意門檻,即使沒有取得所有住戶同意,也是可以申請都市更新事業。但是一個成功的都更案除了實施者的努力,更是需要全部地主的同意才能夠完成改建,所以「土地所有人數之多寡」以及「是否能夠取得全體住戶之共識」,往往是決定一個都更案是否能夠成功的關鍵因素。

都更案地主人數較多,使得整合時間相對久、困難度也較高。(圖由中力都市更新提供)
上述因素即為公司法人持有之老舊建築物重建成功比例比較高的原因。公司法人過去長年累積資產、老舊建物持有較大土地面積,並持有人數少,且為配合公司經營所需資產活化,故較容易取得共識,進而有較高機會完成都更改建。公司法人所持有之不動產,除自用外亦可出租收取租金獲得穩定的投資報酬率,且未來都市更新改建後不僅可以興建辦公大樓,亦可能可改建為豪宅,依照未來的市場情況選擇更新後的產品定位,更具彈性,潛在的獲利空間當然也相對較大。

另外,許多公司法人早期於工業區投資興建廠房,隨著時間流逝與產業異動使廠房功能不敷使用甚至閒置,且近年來政府鼓勵台商回台投資,造成工業土地供不應求,為提供產業發展所需空間,政府提出「工業區更新立體化發展方案」,藉由容積獎勵方式加速推動都市地區及非都市地區之工業區立體化廠房發展,公司法人除了持有的辦公室或資產可以透過都更改建以外,連老舊廠房也可透過工業區更新立體化爭取獎勵容積,更是提高成功改建比例的原因之一。

許多都更案因要求面積大,相對地主人數也較多,整合時間則會拉長、困難度也將提高,因此,政府推動危老改建來解決部分因基地大且都更戶過多,又有少部份不同意戶而卡住整個都更案整合的問題,如果一個大基地中,有部分人不同意,其他大多數都更戶同意,且能完整切出成一塊「百分百同意」的基地,該基地就能夠申請危老改建,加快政府審查速度。由此可見,公司法人持有的老舊建築物重建又增加了新的成功改建模式。

「房地合一」為2016年上路的房地交易新稅制,其中公司經營對不動產短期交易佔有優勢,原因在於個人短期交易稅負(二年內出售35%或45%)與公司盈餘不分配稅負 (20%+5%=25%),之間最高相差近20%。惟自110年7月1日後,政府祭出「房地合一2.0」稅率新制,營利事業將比照個人按持有期間適用之稅率計算稅額,因此,營利事業出售持有期間未超過十年之不動產,將與個人適用同樣的稅率,營利事業交易房地產生之所得,其產生之盈餘若未分配,須繳納5%未分配盈餘稅;若分配盈餘予股東,高所得之股東尚需負擔28%股利所得稅。

雖然都更條例於108年修正提高同意門檻,但是公司法人經營多有配合銀行且財力對比個人戶也相對較雄厚,持有的老舊建築物大多產權人數較單純,老舊商辦大樓配合都更不僅可取得獎勵容積,又能享有租稅減免,故近年來中古大樓交易相對熱絡,重建成功的比例當然也會比較高。

 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員