收購無意改建房屋、挹注建商資金缺口

台灣金聯揮「二把劍」 解決資金供應鏈難題

發布日期2020/09/04 作者杜辰如

陳俊松/攝 陳俊松/攝

若說人的一生買賣房屋不過5次,那碰上建商找上門談都更的機率,就堪比中樂透一般,但這樣的好康降臨,無論都更或是危老,只要碰上「人性」就成了無解題。所幸,近年政策利多齊發,加上台灣金聯資產管理公司(簡稱「台灣金聯」)積極推動下,有些無解題邁進一步成為難解題,甚至有的已找到解題線索,即將打開多年的糾結。

「當然是希望 1坪換1坪,最好重建後有公共設施,如果能多一個車位,當然更好。」家裡即將要都更的王先生這麼說。但這樣的想法不是特例,而是普遍存在於民眾心中,他們深怕自己的權益受損,更怕被建商稀哩呼嚕的蒙騙過去。

 

當整合碰上人性 有難題仍要持續溝通

都更之困難在於建商與民眾,長期建立在高度不信任的關係中,民眾不敢聽信於建商,建商又怕遇上釘子戶,導致雙方僵持,不少案子胎死腹中。

有感於整合上的困難,財政部旗下泛公股成員之一的台灣金聯, 2019年起成立中山金聯危老工作站,積極搭起民眾與建商的橋梁。對於最常遇到地主戶的過度期待與要求,台灣金聯代理董事長郭文進人同此心,心同此理的表示,「這是人性,任誰碰上都會這樣,所以我們不應該去怪誰,而是努力做好溝通。」

郭文進強調,重建是民眾所期待的,但台灣金聯不會一股腦的慫恿民眾重建,而是從重建範圍的規模、都市環境的整體考量、整合的難易度、重建的資金來源與運用、重建後可能獲得的價值等不同面向給予建議,「有時重建不是唯一更新的路,整建與維護也是不錯的方式」。

以整建、維護來說,嘉義金財神大樓就在做外牆都更維護事業,台灣金聯則扮演起協助的角色。此外,台灣金聯也能透過公股銀行辦理結構安全性能評估、結合外部資源,推動設立社區總體營造基地,協助建商續建解決資金問題。

 

資金是重建的關鍵 收購參與重建是一帖解方


談到資金的問題,郭文進說,「不論是都更或是危老重建,『資金』如同大家所認知的,一直是執行上的成敗關鍵因素之一,單單靠地主自辦都更、自主重建,目前能成功的案例還是少數。」

於是台灣金聯在都更危老重建工作中,還提供「二把劍」來斬斷資金供應鏈的問題。

首先,在整合過程中,台灣金聯購入無意願參與都更危老重建的民眾之不動產,並於單一重建範圍,在合理金額內協助建商購入該類不動產及他項權利,台灣金聯由資金提供者轉換為合建地主的角色,加速重建範圍都更危老的速度。

其次,台灣金聯可以解決建商於都更危老重建期間資金缺口的問題。由於台灣金聯的「資金貸與方案」可於建商發生資金缺口的前期,挹注資金協助完工,只要將信託、工程查核、專款專用、按進度付款等防火牆建立好,重建個案還是能夠順利進行的。

只是提供實質面的協助,都更依舊窒礙難行。郭文進說,「說穿了,跟地主戶『搏感情』還是關鍵。」,有別於傳統一組茶几桌,一壺熱茶,幾張椅子的埋鍋造飯,台灣金聯則以更柔性、親和的社區營造,串起「新生北路案」周遭居民與建商的關係。
 

建立社區營造模式 與地主交流了解需求 

走進台北市新生北路巷內,這裡普遍都是屋齡超過30年的公寓,甚至還有幾棟荒廢已久的大樓,不過這裡也將煥然一新,最快明年上半年就能迎來危老的好消息,目前正在積極整合中。

「山岳書屋」規畫出許多空間,不定期舉辦活動,擔起社區營造的功能。


歷時 1年多的「新生北路案」進度飛快,全都拜「山岳書屋」所賜。這間書屋設立於一棟爛尾樓中,擔起社區營造的功能,當初是台灣金聯從法拍市場收購不良債權,現在也以合建地主身分參與整合。

雖然這棟樓荒廢已久,但屋內毛胚屋格局完好,主導整合的山岳建設思考後提出,想要透過社區營造的構想進行開發,台灣金聯也認為如此能拉近鄰里居民們心的距離,便一口答應。

郭文進說,除了在這棟「山岳書屋」經常舉辦藝文特展、節慶活動,也有烹飪教室、親子圖書,也透過這個空間讓建商與地主之間,不必是對立的關係,逐步了解這一片老舊建築下居民的需求是什麼,將更有利朝大家共同的目標前進。

除了新生北路案之外,台灣金聯也歷經數年成功整合「中壢新興路案」,目前還有新生北路 3段的危老案在進行,整合過程中,也是地主個人長期的財務考量,不願參與合建分屋,由台灣金聯出資參與合建,讓整合有所進展。

都更條例實施至今邁入第21個年頭,從2012年士林「文林苑」都更案,政府強拆不同意戶王家房屋,引發建商與民眾間劍拔弩張,導致全台都更一度停擺,經過時間的洗禮後,又經歷美濃大地震、花蓮0206大地震,接連發生大樓倒塌的消息,社會再度喚起居住安全的重要。

郭文進認為,現階段還有很多努力空間,安全、舒適、放心則是共同的居住目標。他說,「合建必須建立在建商有利潤,如果超額獲利都由地主得到,肯定難成局,建商也務必心存善念,有同理心,雙方轉念之間,互利雙贏」,若建商與民眾的心態能各退一步,台灣老舊的市容一定能開始變化。
 

哪一種房子最適合改建?

《危老條例》上路兩年多,眼看危老容積獎勵時程即將在2020年5月落日,不少建商或有重建需求的民眾,積極評估合作與送件的可能,雖然危老開發面積不受限,但需要100%住戶同意,並非每一個案都適合走《危老條例》。

郭文進指出,《危老條例》的容積獎勵誘人,但需要100%住戶同意,因此地主組成單純的危老基地較容易達成,另外,土地持分面積大的透天厝是較容易整合的類型。

根據台灣金聯內部估算,雖然危老條例面積不受限,但一般來說要有實質開發效益,至少要有百坪以上的土地,最好的狀況是能夠整合到300~400坪以上,因為台北市30年以上單棟公寓坐落住三基地約是50、60坪,納入退縮等條件

後,重建效益差,再者,容積獎勵不一定能拿得到上限,興建規模小,營建單位成本高,重建後平均出售單價若未能達60萬元水準,不易達到1坪換1坪的條件,不過細節仍須依個案而定。



 

郭文進PROFILE

現職:台灣金聯資金管理公司總經理代理兼任董事長

學歷:國立中山大學管理學碩士

經歷:台灣金聯資產管理公司副總經理、台灣金聯資金管理公司財管處經理、台灣金聯資金管理公司資產管理部經理、橋馥建築經理公司董事、臺灣中小企業銀行經理