危老改建將造成房價居高不下?

發布日期2021/06/24 作者胡偉良

從前兩年開始,危老改建蔚為風潮,熱門程度甚至超過了當年的都更熱潮,但當大家殷殷期盼、熱烈討論時,往往也是回歸平淡之時。因為民眾太熱切的投入,使得原本的「沒有問題」變成問題重重,簡單的事情變得複雜化。

參與危老改建的住戶,在心態上一方面怕建商賺太多,又怕分的比別人少,總想成為最後一個簽約的人。他們認為,最後簽約的人,除了可以清楚了解其他住戶的條件之外,更可以乘機多拗一點,而且有這種心態的人還不少,結果一個改建案推動下來,總是有一堆住戶,口口聲聲「我沒有問題,我同意改建,但請先和其他住戶談妥。」

結果呢?少有人願意做第一批的義勇軍,大家都準備當最後一戶的簽約戶,因為那時他可以簽到最好的條件。這樣的貪婪使得本來簡單的事情變得複雜,而危老改建更成為各方利益角逐的戰場。

嗡嗡/

分回比例高低  取決於兩關鍵

大台北地區可以蓋房子的空地已經很少了,未來新房的來源,尤其是老區域裡(較早發展的區域,像大同、萬華),絶大多數都將來自危老改建,而危老改建的推動現在是如火如荼,幾乎每個有希望改建的基地,都會出現幾組競爭者向老屋屋主爭取合作,而競爭者之間,為了獲取出線的機會,都會提出最好的分回條件,也就是讓老屋的屋主分回更多。

而在改建中,原地主的分回比例取決於兩件事:一是改建的營造成本;另一則為改建後的房價。建材等級愈高,營造成本愈高,原住戶分回愈少;另一方面,改建後的房價愈高,攤平營造成本的銷售坪數愈少,住戶可以分回愈多。

為了爭取出線取得合建的機會,這些競爭者自然地就會以較高的未來房價來爭取原住戶的認同,也因此,使得未來完工的新宅,在設定繼續走髙的房價下,讓原本藉老屋改建來降低房價的構想於焉被束之高閣。

因此,依此情況發展,危老改建不僅無助於房價的降低,反而就像從前的都更一様,成了房價下修的絆腳石,改建後的房價反而引領了房價的上升。


重建後一定翻漲?  預期不代表保證

對這樣的現象,筆者一直深不以為然,當大家都考量自身利益而抱持著推高自己房價的心念時,改建後的房價也將因此「居高不下」,尤其那些以代理實施者角色參與合建的整合者,基本上對改建戶收取代辦費用,但卻不對未來的房價承擔保證責任。若屆時房價不保,恐怕將引發不少的改建糾紛,甚至造成不少原屋主因改建後的房子無法賣出,而陷入負債的困境。

對此情況,筆者一再提出預警,希望政府當局應該預做防範,提醒民眾注意自己在改建完成後,因應房價波動的風險承擔能力,否則屆時措手不及,造成此類的糾紛的層出不窮。

去年下半年開始,營造成本大幅飆漲,很多想從改建中撈好處的非專業者,投機不成反而踢到了鐵板,上焉者白做工,賠錢了事,最後可能被逼得偷工減料以求完工,下焉者,合約中輟停擺,大家空歡喜一場,最慘的恐怕是舊房子拆了,卻無法續建的爛尾樓,那可是「叫天天不應」的悲慘下場。

 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。