參與重建過程中的心態調適

發布日期2021/05/20 作者戴雲發

危老條例頒布後掀起國內老屋改建潮,於此同時政府順勢將都更條例重新修法,是為銜接危老條例落日後的主要重建法源,究竟是什麼原因讓重建這回事短短幾年內成為全民運動?

在「申請程序簡便」、「容積獎勵明確」和「無開發面積限制」的前提下,投入重建行列的機率大幅提升,申請規模從內政部營建署統計數據截至110年03月,重建核准面積平均約200坪,最小核准面積不到20坪,大多屬於小規模重建,透過近年實務操作的經驗也發現,台北市4層樓以下的公寓,重建後較能符合地主的期望,可見在所有權人人數較少,產權單純的狀態下比較容易達成共識。

還有一種情況是整棟大樓為同一企業持有之商業用途建築物,逢疫情來臨環境大受影響的期間重新整頓重建.但從經驗值來判斷,大樓重建不容易分回原使用空間,其中的想法與策略值得我們用心探討。
▌左圖為原七層樓建物設有電梯及地下室,經結構安全耐震能力初評後,審查結果未達最低等級(建物耐震力較差),不需施作耐震詳評,經地主委託中力都市更新「全案管理」,詳細規劃討論後選擇可獲得最大效益方案,不僅能蓋回原室內面積,甚至更多,顛覆大家對於住三區容積率225%且是7層樓之既定想法(一般認為超過4層樓,除非原土地持分高,否則地主很難分回原室內面積),其重建後之建物價值與安全性倍數提升,堪稱是危老重建之標準模式。(圖/中力都市更新提供)
統整實務上經常得到的疑惑反饋,地主最在乎的是重建後房子有沒有等於或大於目前的室內面積,自身和其他所有權人權值占比的差異以及對於實施者或代理實施者的不信任,使得推動過程的溝通交流如同關卡般交疊且迂迴往復,而企業大樓的改建則著重資產操作和現金流規劃,藉由容積獎勵增加樓地板面積,又能獨立申請重建,何樂而不為,但大部分的地主對於重建作業比較陌生,難免心生防備,又或者是生活需求狀態不同,暫時無餘力處理,所以不能一概而論的去認定哪一種辦法最好,只能盡量符合需求促成共識。

基本上一個重建案的推動需要匯集許多經過長期養成的專業單位持續數年和全體所有權人共同完成,信任感在整個過程中極其重要,採「都更條例」進行的案件,有政府單位審議,實施者的應具備的條件都已經過審核,即便最後無疾而終,無法突破的僅是主觀意識,或是家族親友間的糾結未能化解造成停滯。我們可以回想新聞媒體播報某案地主表達各種因素而極其反對參與都更幾乎都在重建之前,鮮少聽到重建後還有負面想法的訊息,由此可見反對意見往往來自面對未知的恐懼;反觀「危老條例」送件門檻低,有些較無經驗的推動師穿梭坊間傳遞一知半解的訊息,地主基於謹慎原則多方詢問後,得知許多數據和流程存有誤差,因而加深對於重建的疑慮。

有些案件容積率、房價、土地持分...等各條件皆優良,重建更新後室內面積也大於原條件,最終卻在估價作業權值分配階段卡關,部分所有權人特別關注棟別、樓層別之間的價值落差,造成內心有道跨不過的檻,即使多數地主真心想投入重建,卻因比較心態使重建流程延宕,在某案座談會中有地主說道:「投入重建需要帶點衝動,因為理性會讓我們放大本是微不足道的小事。」

重建過程中的每個意見和想法都沒有絕對的對與錯,建築安全履歷協會創會理事長戴雲發呼籲大家,考慮到台灣處於地震帶,更應重視房屋的結構安全,並一起來參與重建,將原本危險老舊的房屋更新成讓人安心的安全好宅,使未來即便有地震來襲,居住者也不須再擔憂。

 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員