縮短審議程序、指標都更案開拆

雙北市火力全開 接力端政策拚進度

發布日期2020/12/15 作者丁宜儀


「怪手來了!」在強力水柱與巨大的怪手開挖下,位於新北市蘆洲區中山一路的5層樓高海砂屋應聲倒下,現場鞭炮聲震耳欲聾,滿天煙灰揚起,看在所有住戶的眼中,除了不捨,更多的是感動,這是新北市第一件由自主更新會推動成功案例,未來改建後住戶房價將翻倍上漲。

這起都更案看似風光,一路走來卻很不容易,更新會會長劉有祺透露,初期建商因無利可圖不願意協助整合,住戶也因經濟能力有限,甚至無資金可組成自主更新會,但剝落的天花板讓住戶天天提心吊膽,幸虧有新北市市府團隊介入,不僅提供經費啟動更新會,也引薦新北市都市更新學會,找來專業建築師協助。5年多來達到百分之百整合的關鍵就在於,新北市府以公權力介入,除劃定更新地區,也允諾執行代拆程序,最終不同意戶點頭答應以屋易屋、住戶代購,全案順利整合完成。

然而,中山一路的案例雖然是新北市第一起由自主更新會完成之案例,但相信這絕對不會是唯一一例。



用行動展現決心
危老、都更各有進度


《危老條例》上路、《都市更新條例》修法後,地方政府力拚都市更新的決心,尤其今年起,雙北市政府幾乎每隔幾個月,都會接力端出新政策、新進度,可預期的是大台北地區城市風貌正在快速變化中。

《危老條例》上路、《都市更新條例》修法後,地方政府力拚都市更新的決心,尤其今年起,雙北市政府幾乎每隔幾個月,都會接力端出新政策、新進度,可預期的是大台北地區城市風貌正在快速變化中。

今年起雙北市在都更、危老各自引領話題。從苦戰10年,終於盼到拆除重建的台北市大安區全家福海砂屋社區,3月接棒登場的為新北蘆洲中山一路海砂屋、北市松山區「延壽國宅區」都更案,以及6月新北市市長侯友宜帶隊拔釘,執行全台第一件執行代拆辦法的都更案。

根據內政部營建署統計至今年7月,《都市更新條例》自去年初中央修法後,全台核定案件共有158件,而雙北市政府有多拚?台北市達到90件核定案,新北市也有39件,占全台比重超過8成;至於在危老重建方面,台北市已有253件核准案,新北市則有221件,皆為全台冠亞軍。

然而,即便雙北市政府成績亮眼,但根據内政部第1季最新統計,台北市屋齡30年以上且領有使用執照的住宅戶數約有62萬戶,占總數的69%,新北市也有約73萬戶,都市更新迫在眉睫,因此拚時間、拚效率成為雙北市最大課題。

都市更新迫在眉睫
雙北力推快軌政策


新北市都更處處長張壽文指出,市府團隊希望持續簡政便民,因此不斷地調整修改方案。像是新北市今年6月甫上路的「新北市都
市更新106重建專案計畫」,只要是100%同意協議合建的案件,已無相關爭議,即可採用簡化程序及書圖內容、快速審議的模式,得以搭乘特快車,在6個月內審議完畢,快速通關進行都更重建,使新北市危老屋能盡快翻新。

張壽文也透露,除了透過106計畫協助都更案例加速以外,目前市府也在研擬「危老123」政策,只要已經達到百分百整合的危老案件,送件後第2個月都更處審議,緊接著第3個月由工務局審議建照,全程在3個月内完成,目前正在做最後階段技術性調整,預計將在今年第4季公布。

此外,去年8月28日生效實施的「新北市政府受理提議劃定更新地區作業原則」,差別在於過去劃定更新地區皆由官方主動出擊,但此法上路後,民眾將可化被動為主動,像是危險建築物可依《都市更新條例》第7條迅行劃定更新地區者,以簡化程序辦理,免經都市計畫委員會審議,就可由民眾提出申請,目前已經有7件核定案件,是實施前的2倍之多。

台北市方面則有「168專案」、「海砂屋0.968」2套快軌方案,其中「168專案」只要送件時達到百分之百同意門檻,且「都市更新審議程序中全無爭議者」,市府團隊將於申請後6個月内審議通過,而「事業計畫」及「權利變換計畫」的部分則在8個月内審議通
過,台北市都更處處長陳信良指出,目前已審議通過115件,核定平均天數縮短至130天。

至於懸宕10年的全家福海砂屋社區年初得以順利開拆,且在今年7月動工,全歸功於「海砂屋0.968」。台北市都更處總工程司簡瑟芬指出,只要符合《都市更新條例》第7條危險建築,參與都市更新意願達2/1以上時,即可依《都市更新條例》第37條規定辦理都市更新事業計畫或權利變換計畫報核,然而北市府也加碼,只要送進來的海砂屋整合案,同意門檻已經達到9成,就可啟動0.968程序,大幅縮短審議期程。

北市在危老重建方面,台北市建管處總工程司洪德豪指出,《危老條例》發布後,已實施的簡政便民措施,包含:放寬建築物高度比及住宅區建蔽率、簡化無產權登記合法建築物、容積保證金免現金繳納以及重建計畫撰寫標準化等,目前也在研擬簡化危老重建計畫變更程序。以現行制度而言,危老案件經核定後,若想加大基地範圍或變更容積獎勵額度,必須打掉重練、重新申請,但目前市府已經在研議此類案件未來可運用變更核備方式辦理,以簡化危老重建時程。

此外,危老重建申請未來將採取無紙化方式線上申辦,洪德豪指出,為迎合資訊e化及節能減碳政策,可透過線上申請,以簡化申請方式,及節省重建計畫成本。
圖/台北市都市更新處提供
釘子戶條款上路
整合未果公權力介入


去年《都更條例》修法後,關鍵的一項在於俗稱釘子戶條款的「代拆辦法」,由實施者提出申請,經過2次私調、2次公調,若4次的公私部門協商無效後,則將由地方政府代為拆除,然而該法令上路至今,今年6月以新北市執行全台首例一一新店寶強路案,這也是繼文林苑後,第一件由市政府發包拆除工程標案、由政府執行代拆的成功案例,極具歷史意義。

張壽文指出,寶強路案實施者前後與不同意戶協商6次,今年2月申請代拆,市府成立再行協調小組,協調溝通2次,雙方仍對權利價值沒有共識,且已由3家估價事務所估算價值,新北市府尊重其專業,因此決議於6月執行代拆,「全案從整合至拆除已經拖了30年,甚至有部分第一代地主已經過世,拆除當天由第二代出席。」

台北市方面,代拆辦法上路後,雖有案件申請,但多數在協調后自行撤回,像是今年1月進行開拆工程的全家福社區也曾有住戶提出申請,而3月底拆除的全台最大海砂屋-延壽國宅I區。該案也是搶先在去年8月提出代拆申請,公私部門持續協商長達半年,直到最後一刻不同意戶才願意放軟。簡瑟芬指出,提出申請的實施者往往都已是别無他法,才請求政府代拆,整合末端公權力介入是最大關鍵,主因在於不同意戶也在試探政府的決心,像是延壽國宅部分,「市府訂定拆除日期後,團隊仍不斷地到住戶經營的餐飲店拜訪表達溝通心意,最後終於點頭搬遷。」


推動師站上第一線
擴大協助輔導範圍


然而,有了棒子、蘿蔔,都市更新最後一哩路還是得仰賴「人」來完成,像是前述的蘆洲中山一路海砂屋都更案,即是由市府團隊介入,而台北市政府日前也修正都更危老推動師執行計畫,只要推動師參加21小時的進階課程培訓,且經測驗合格達80分以上,未來除了協助整合、輔導辦理建築物耐震能力評估、申請重建計畫以外,未來並增列辦理耐震階段性補強、輔導公寓大廈成立管理組織、申請外牆修繕或拉皮整新、老舊公寓增設電梯等服務面向。
此外,北市府亦修正「輔導推動費用核發作業要點」,凡輔導成功完成者,給予輔導推動費,像是輔導6層以上老舊公寓大廈成立管理委員會者,依戶數多寡每案核給5〜10萬元不等的輔導推動費。

新北市則是針對都更推動師培訓,去年底起委託專業團體辦理培訓,目前全市已有526位推動師。張壽文指出,今年第4季也將成立「前進工作站」進駐各大區公所,將都更推動師拉到第一線,由他們提供第一線諮詢服務,第一階段將會先行辦理蘆洲、淡水、雙和、新店、板橋等據點。

為落實市長侯友宜最重要政策「都更三箭」,新北市議會6月也三讀通過《新北市住宅及都市更新中心自治條例》,未來都更、社宅雙軌並進,預計明年1月正式成立。目前的都更推動辦公室部分人員也將轉往住都中心,因此都更推動辦公室也會逐步退場。