都更國家隊成形 產業鏈全面動起來

全台400萬戶 老屋重建列車加速啟動

發布日期2020/12/07 作者游筱燕

老先生一家住在台北市松江路巷弄裡有電梯,屋況不良,長期受壁癌所擾。今年1月,佳元建設買下隔壁2棟55年老公寓,5月申請危老案通過,即將拆掉,興建10層樓的飯店精品宅。

就在王老先生同棟的住戶有些羨慕、有些觀望時,佳元建設總經理蔡錫全為了更好的開發效益,找上王老先生等地主,開出室內1坪換1坪,以及補足一個車位的優惠條件。地主們概算,以周邊中古屋最高1坪70萬元行情計算,權狀20坪可賣1,400萬元,但若參與危老重建,1坪成交100萬元,換成含公設的30坪權狀,總價來到3,000萬元,加上一個300萬元的停車位,資產立刻翻倍。於是,佳元建設短時間就取得多數人同意,但仍有一戶不同意。據知,該地主想多要一戶與一個停車位給小孩,被禁錫全以不公平為由拒絕。

專家分析,「因為一戶反對,很可惜!」王老先生等地主的占地是71坪,又因基地太小,早年還蓋到法定道路,必須退縮;未來若是建物蓋到8樓,光是樓梯間與消防等公設就占掉一半建蔽率,停車場車道變小,算下來屋內長度只剩4米8,地主如果自己重建要花更多錢,權狀面積還分不回去,很難期待建商會來。

幸好,在佳元建設年底推案前都還可以加入,所以他們積極團結,正努力說服不同意地主,力促達成100%同意門檻,期待住進一個有電梯、有管理員的新家。自從3年前政府推出《危老條例》,老屋重建的案例愈來愈多,讓原本等不到都更、已打消重建念頭的老屋主人,重新燃起希望。


推政策》危老上路帶動都更
老屋重建件數是10年前的33倍


《都市更新條例》施行20多年來,截至2017年共核定685案,等於每年平均核定約40件,進度緩慢;尤其發生「文林苑」事件的2012年,都更核定數更僅有34件,當時建商普遍揚言:都更已死!

幸虧2017年5月《危老條例》上路,大幅縮短核照時程,最短1個月、最慢75天,才使得老屋改建案加速推動。根據內政部營建署統計,2018年危老核定72件,2019年314件,今年1月到7月更已經來到485件;危老3年累積超過800案,已超越都更20多年來的成績。

危老效應同步帶動都更件數成長,去年都更核定件數首次突破百件。2019年到2020年的連續兩年,老屋核定件數皆超過千件;今年到現在最新統計共1,764件,是10年前53件的33倍,成效超乎預期,讓政府和民間重拾信心。內政部政務次長花敬群說:「老屋重建的黑夜已經過去,大家也認同太陽會升起來,現在是清晨曙光!」

21年前的「921大地震」是台灣人心中的痛,之後台灣建築耐震係數提升了3次,證明老屋更新確實有急迫性。根據內政部不動產資訊平台統計,今年全國平均屋齡來到30年;其中台北市的老屋比率高達69%,平均屋齡達到34.54年;新北市的老屋占比也有44.6%就像人不斷變老,房子也不斷變老。10年前,全台逾30年老屋只有200多萬戶,如今已增加到423萬戶,近一年就新増13萬戶;預估10年後,全台老屋數量將會達到600萬戶。當中,新北市老屋戶最多,有72萬戶;台北市有62萬戶;高雄市也有53萬戶;全台都必須嚴肅面對老屋存在的居住安全問題。
拚效率》政府展現公權力
審議朝向簡化 啟動代拆機制


都更,刻不容緩。雙北市政府近年來在都更政績上皆大有斬獲。6月,新北市長侯友宜率隊代拆新店都更案釘子戶,為新北市有史以來的首件代拆案。侯友宜甫上任就喊出都更三箭:「只要有把協商程序走完,我就是拆!不應讓少數人影響眾人居住品質。」近來,新北市正推出「危老123」,只要100%同意,2個月審查完,3個月就給建照。

新北市政府都市更新處處長張壽文表示,2019年3月成立都更推動辦公室,截至2020年7月16日,已經辦理462場說明會,參與人數逾1萬8,000人。接著明年會成立新北市住都中心,辦理個案計畫整合、前期規畫等服務。

台北市最具指標性的「全家福海砂屋都更案」終於也成了!歷經10年整合,破局無數次,總算在今年1月拆除、6月開工動土,成為台北市第一件都更快軌個案。市長柯文哲在動土那天開心承諾:海砂屋尤其會加速審議,市府執行代拆決心強烈,北市再也没有「釘子戶」。

台北市都市更新處處長陳信良表示,為加速都更,市府推出「168都更專案」,只要100%同意,都更事業計畫審核不得超過6個月,權利變換審查時間不得超過8個月,日前更新案審議通過平均天數縮短至130天。另設有「海砂屋快軌專案」,若同意比率逾90%,比照168專案優先審議。


找資金》公股銀行全面力挺
協助籌資提供金援土建融業績創新高


然而,不論是自辦都更或者自辦危老,最大的問題是「錢從哪裡來?」為加速中央政策的推行,目前8大公股行庫積極沖刺都更危老業務。台灣中小企業銀行特別成立「創新金融專案辦公室」,針對危老重建、都市更新、綠色金融與文創產業提供專業輔導、融資及信託一條龍的服務。

台企銀董事長黃博怡表示,看好都更危老對居住安全、健康智能的貢獻度,要藉由都更危老打造台企銀的第二個獲利引擎;截至7月底,台企銀已協助辦理都更、危老案件累積核貸金額逾260億元,年底沖刺300億元。

由財政部整合8大公股行庫成立的台灣金融聯合都更公司,也能幫忙「找錢」,並輔導地主自主重建;自2018年3月以來,該單位共收超過520件個案。台灣金融聯合都更公司董事長林旺根說,累積眾多經驗後,公司發展出類客製化的多元業務模式,比方說住戶同意重建到達高比率時,公司可協助籌措融資撥貸的費用,甚至若地主不願等待都更結案,公司亦可代尋投資者進場承接。

都更危老不只能在大災害前超前部署,還能帶進內需動能,扮演國家GDP成長的關鍵角色。國發會主委龔明鑫在第一屆「危老+都更博覽會」上指出,都更危老每年新增500億至1,000億元商機,累計下來是不容忽視的龐大內需兆元產業。

拓内需》新興產業鏈崛起
推動師、建築師、建商、水泥業業績強強滾


正在發酵的內需兆元產業,串聯起一批新竄出的產業鏈。地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥說,危老帶起的重建商機不少,如推動師結合掮客深耕市場、銀行成立危老小組、代客管理的建經公司案量大增、估價師忙到案子算不完、營造廠生意興隆,甚至小建商的業務量大於大建商等。

王進祥創設了「全案管理平台」,串起地政士、估價師、建築師、律師、金融機構、建經會計師、代銷等各領域專家,輔以自家開發的資訊軟體,更同步訓練台北市逾2,000位的危老推動師,成為拓展案源的千軍萬馬,目前在手的都更案有9件、危老案20件。

在業界超過30年的建築師李逸仁,2017年《危老條例》公布草案時也嗅到老屋重建商機,毅然創業,參與新北市防災型自治條例第一案「蘆洲水湳街海砂屋自建案」規畫設計,成為危老案的熱門建築師。目前,李逸仁手上有6件都更案、15件危老案、3件再生條例案,占其案量約9成。

此外,國内老牌混凝土大廠國產,近年來也參與眾多危老都更案,包括全台危老重建條例首案板橋新埔站的「欣璞綻」、永和最大公辦都更案「勝開大地」、台北市忠孝東路正義國宅都更案等。國產建材實業總經理吳志仁表示,目前在都更與危老重建市場的混凝土出貨量約占8%,相當於2.5棟的台北101大樓混凝土需求量。

世界接著劑大廠南寶樹脂的子公司「台灣艾富克」,這3年來致力拓展老屋重建商機,在結構補強、内牆防水強化、外牆拉皮等應用上大有收穫。台灣艾富克協理吳順興表示,在老屋市場占比上,今年和去年同期相比業績提升3成,預估1、2年后才是真正老屋重建的大爆發時期。

國家住都中心執行長張溫德表示,為展現國家隊的態度與效率,住都中心成立2年來共啟動8大都市更新案,其中林口社會住宅引進林口新創園與國際接軌,與新北市政府合作設置了3所非營利幼兒園、庇護工場、婦幼中途之家、銀光咖啡館及日照中心等,讓社區住戶與團體更融合。


看未來》引導回歸都更
下一階段鎖定中高樓層加強處理


儘管都更危老好消息不斷,但仍有裹足不前的案子。如中正紀念堂對面的海砂屋「新隆社區」,有12棟的12樓的住宅社區,住戶高達550戶,區分所有權人653人,歷經10多年整合未果,2018年由北市府協助輔導,與國揚集團簽署合作意向書,原以為即將水到渠成,卻在日前登報另覓都更實施者。而號稱40年最牛都更案的台北市慶城街「中泰花園廣場」,至今依舊是無解。

花敬群表示,危老與都更是雙引擎,危老時程獎勵雖然依照8%、6%、4%、2%、1%逐歩落日,但有規模獎勵2%、4%、6%、8%、9%、10%可以補足。3年來《危老條例》是引信也是實驗,幫助民眾建立信心,接下來就要拿危老的優點套用都更,慢慢引導回都更。

危老快,就是因為獎勵明確,只需行政審查無須委員會審查,但在《都市更新條例》裡的事業計畫和權利變換有20幾個項目要審查,常重複到行政機制範疇,例如建築規畫和設計本來就會經過建照審查;交通沖擊評估本就有交通局在負責,委員會不用重複處理。未來都更委員會回到工作的核心:如權利變換的估價、安置審查、爭議協調即可,而時程也要限制,百分百同意的半年内發布實施,有爭議的頂多再延半年。

花敬群直言,目前較緊急的是高樓層危險集合式住宅,若遇重大地震可能造成傷亡,應該盡早都更重建,而今政府已將全台6樓以上建築普查完畢,快篩出有危險結構的大樓,日后會修法放寬獎勵容積,主動與地主聯繋都更事宜。

危老都更扮演房地產業的新火車頭,不僅促進國家經濟,也讓城市更美好、更智慧,進而帶動就業機會和兆元商機。在精華地區素地難求下,老屋重建風潮會與國際各大城市一般,逐漸形成主流,再建美麗新台灣。