等不到解封!雙北5旅館已賣掉 中山區這間直接拚危老都更

發布日期2022/03/18 作者游筱燕

疫情解封消息引起市場期待旅宿業回春,不過房仲業者盤點雙北小型飯店現況發現,從去年中至今已5家旅館易主,「切心」不等解封的關鍵是什麼?位在台北市新生北路二段149巷內的「凱林旅店」交易案或許有答案。

凱林旅店去年12月易主,新買家「富晟科技」以1億8990萬元,一口氣買下凱林旅店及鄰房共兩棟透天厝,總計土地共85.91坪,換算這次購入的土地單價約221萬元,土地使用分區為住宅區。

目前凱林旅店暫停營業中,不過建物屋齡高達54年,且新買家的公司營業登記涵蓋不動產營業開發,不排除新買家打算再整合相鄰住宅,申請危老改建,打造首購住宅新案。連同本筆交易,總計2021年雙北市已出現5筆包棟旅宿交易,總金額達38.8億元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,疫情期間旅宿業經營不易,加上飯店的管銷成本高,所以當面臨營運壓力時,就有可能考慮退場止血;由於旅店重視房客往來的便利性,通常地點具有交通優勢,加上近年雙北的老屋重建風氣盛行,在土地資源稀缺的情況下,許多屋齡符合危老條件的老牌旅店,就成了市場上的當紅炸子雞。

都更後一坪上看95萬

台灣房屋中山民生加盟店店東蕭佑寯分析,「凱林旅店」位在新生北路二段東側,屬於民權吉林生活圈,近捷運中山國小站、行天宮,擁有街邊小吃攤、日式餐廳、特色餐廳等,生活及交通機能便利,以這裡目前的5年內大樓行情來說,每坪約落在85~95萬元。
蕭佑寯指出,這次買家以221萬元取得土地,價格相當合理,且該旅店依照住三土地的法定容積率225%估算,容積單價約98萬元,如果未來循危老管道取得容積獎勵,可望進一步稀釋容積單價,而中山區現今的住宅新案,行情動輒百萬以上,因此進行危老重建的效益頗高,因而吸引買家出手。依基地現況來看,該地鄰近捷運站,土地面積約86坪,加上中山區向來是低總價交易的熱區,所以未來推案,頗適合規劃首購型小宅。

第一建經研究中心副理張菱育指出,政府在2017年推出《危老重建條例》,只要土地和建物的所有權人全數同意,都可向地方政府申請危老改建,不受土地面積大小限制;且危老還享有重建期間免繳地價稅,重建後兩年內減半徵收地價稅及房屋稅等稅賦優惠,頗具誘因。

張菱育進一步分析,由於危老的時程獎勵逐年遞減,因此建商取得土地後,多半會盡快送案,目前危老的時程獎勵為6%,基地面積達200平方公尺以上者,還可享規模獎勵,且每增加100平方公尺,就多給0.5%容獎,總計可爭取上限10%的獎勵額度,因本次交易的土地已接近300平方公尺,只要土地再大一點,就能申請更高額的規模獎勵,且該基地兩側都還有其他透天老屋,據此推測,往後應還有進一步整合的空間。