與70年老樹共生 連14A總裁都讚賞

10年磨一劍 永康老公寓蛻變成豪宅

發布日期2022/04/22 作者楊上鵬

富都新機構總經理 王玉鳳 (圖/陳俊松攝) 富都新機構總經理 王玉鳳 (圖/陳俊松攝)
台北市永康商圈難得近500坪的都更案,歷經10餘年整合、老樹保育的難題,富都新機構選擇與環境共融,賦予建物新價值,因而連「14A總裁」彭淮南都特別寫信致謝;該案從老公寓翻身豪宅,更在疫情逆風中2個月完銷。
 
這塊都更基地位於麗水街、永康街間,原有面積為770坪,由於涉及店面分配,富都新與部分地主談不攏,因而縮減為538坪,包含合庫日式宿舍、教會宿舍公寓均以都更條件對外拍賣,由富都新取得房地。  


不畏整合困難   堅持大面積改建  

面對基地面積調整,富都新變更多次規畫,「從大坪數到小坪數、從四拼改成五拼、再從五拼改回四拼」。富都新機構總經理王玉鳳指出,產品定位錯誤,要重走一遍很困難,該案外部地主僅8位,讓產品得以即時調整。 

「一般認為,基地不好整合,乾脆就切成3塊來蓋,但蔡家福董事長格局較大,認為基地愈大,愈能創造價值;538坪基地規模,在永康商圈是空前,若有第二塊的話,也將由我們創造。」王玉鳳笑著說。 

基地整合成功關鍵之一,是富都新掌握約9成比率土地,有更大本錢讓利,縱使基地縮水,獎勵容積跟著減少,仍能讓原同意戶的分回條件不變。 

除了住戶整合不易外,基地上更有一棵屹立70餘年麵包樹,當時就正對彭淮南家門。為了這棵麵包樹,過去彭淮南特別爭取市府列入保護。縱使富都新過去都更案,有移植老樹、遷廟的經驗,但因這棵麵包樹無法移植復育,要保留老樹蓋屋,任務更為艱鉅。 

除地下室開挖成本增加,富都新過去10年長期照顧,不定期找樹醫生檢查,還有未來的照料維護,相關費用難以估計。近期,彭淮南還特地到接待中心,關心老樹保育,更詢問:「為什麼建案大門,要開在大樹前?」 

王玉鳳回應:「大門設計面對大樹,縱使住戶回家必須繞彎,但大隱隱於市,社區隱在樹後,我們更能掌握樹況好壞」。彭淮南得知完整保育計畫後,露出一抹微笑,隔天寄卡片致意:「感謝家福(董事長)吾兄照顧古樹」,肯定富都新對老樹的保育規畫與用心。  


疫情期間逆風銷售  創下50戶豪宅2月完銷    

10年磨一劍,永康老公寓完成都更,今年7月正式化身「永康麗莊」預售案,每戶40坪至53坪,總價7,000到9,000萬元起跳,以類不二價方式銷售,縱使遇疫情干擾,創下可售戶50戶,2個月完銷的紀錄。 

過去,富都新多是自行銷售推案,這次因應「永康麗莊」高價案,為求慎重,從5間代銷中徵選出信義代銷,果然在疫情市場一片低迷中,締造佳績。

王玉鳳表示,信義代銷背後有仲介店據點密集的優勢,像大安、信義、中正區等分店,開案3、4個月前陸續釋出銷售訊息,預約組數很快超過150組,卻因5月中爆發疫情,事隔1個月接待中心才完成。若按照當時防疫規定分流看屋,預估2、3個月才能完全消化。 

當時,信義代銷臨危受命,緊急推出視訊行銷,事先拍攝多段影片,含括地段、建築團隊、各房型等細節,由經紀人陪同客戶操作帶看,從旁輔助說明,1小時半內完整解析介紹,更可避免多組看屋民眾彼此干擾。 

「待在熟悉的環境,透過視訊對談,似乎可卸下心防、更輕鬆,掏心掏肺的談,況且是不二價,若不滿意,不會再接到電話,因此完全沒有現場看屋的壓力。」王玉鳳解釋。 

該案搭配不二價銷售,大幅縮短議價期,當天晚上即可下定,像是20戶的3%優惠早鳥價,原本預期1個月賣完,兩天就銷售一空。之後接連開紅盤,10天賣7成,1個月賣9成,餘屋在2個月內完銷。 

王玉鳳說,信義代銷有仲介店這項祕密武器,經紀人長期一對一服務客戶,精準掌握客群,而這次視訊客成交比達5比1,來客下足定金的客人則是1.5比1,成交比非常高。  
(圖/富都新機構提供)
累積百億都更案  創價力成致勝關鍵  

「都更案都很辛苦,要不屈不撓、耐心、用心,明確向地主戶溝通。」王玉鳳說,地主最在乎分回坪數,由於公設比拉高的關係,老房地換成新案,面積一定縮水。談重建要以「面積縮小,價值提高很多」等觀念持續溝通,不容欺騙,專業度也要勝出競爭對手,因此建商的創價力,成為都更成功的另一關鍵。 

「一塊布給Giordano做可賣399元;但交給Armani,就是賣39,990元」。王玉鳳舉例,「永康商圈單坪可能150萬就很漂亮,但『永康麗莊』均價能到165萬元。」顯示地主選擇建商的重要性。

王玉鳳自信地說,建商創價力,來自過去累積的口碑,像是北投「岳榕莊」,以及「富都新庄」、「君泰」等都更案,都是區域最高價案之一;而這次「永康麗莊」,在永康街、麗水街廓,價格不輸信義路門牌的新案。 

都更基地平均要10年完成,「蓋一塊是少一塊,一定要很用心的對待土地資源」。王玉鳳自稱為「外貿協會」,建物外觀一定請到名師規畫,再攤開營造、設計團隊名單,全是一時之選。 

富都新在大台北深耕都更危老案,累計總銷超過百億元規模,王玉鳳幽默表示,都更平均10年完成,相當辛苦,也曾想做合建或是買斷,但土地一地難求,購地搶不贏上市櫃公司,只好走向這條「不歸路」。 

由於累積多案實績,近期又有「永康麗莊」案打響名號,讓富都新近期與永康兩、三案地主洽談都更中,將承載「都更危老實踐家」名號,繼續為台灣都市更新盡一份力。