權利變換vs.協議合建,房地分配怎麼分? 估價師專業解惑,實際試算給你看

發布日期2022/04/05 作者林巧茜

巨秉不動產估價師聯合事務所所長張能政認為,無論是協議合建或是權利變換,最好盡量站在以成就個案的立場,否則重建利益很容易只是紙上富貴。(圖/彭世杰攝)

老屋要透過危老或都更重建並不容易,除了整合過程當中,諸如房屋產權、合法建物認定外,還有每位住戶和地主的認知、需求不盡相同,其中最為常見的共同問題,包含了「房地分配究竟怎麼分?」「房屋價值怎麼算?」等疑慮。畢竟,這攸關所有權人取回的房屋價值。

地主想要了解將來改建後,可能分回的房屋價值,得先從房地分配方式開始了解。巨秉不動產估價師聯合事務所所長張能政表示,房地分配方式分為「協議合建」和「權利變換」2種。


房地分配有2方式  協議合建或權利變換

所謂的「協議合建」,是指所有權人與實施者以簽訂契約的方式,約定更新後所分回之權利或房屋坪數等;「權利變換」,則是指依照《都市更新條例》的規定,由不動產估價師評估目前改建後的全案價值,扣除共同負擔後,所有權人再按照土地權利價值比例分配更新後的房地及權利金。

至於該採用哪種方式?一般來說,得視案件的類型、同意比例來決定。由於危老案要求重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人100%同意,所以危老案主要依循協議合建的方式分配。

而都更案,若全體土地及合法建築物所有權人100%同意,亦可選擇協議合建的方式分配,如未能100%同意,依《都市更新條例》第44條規定,只要80%以上同意,即可採取部分協議合建、部分權利變換。不願參與協議合建的所有權人,可以採權利變換方式參與;如未能超過80%的人同意採取協議合建,則全案以權利變換方式實施。

然而,在實務上,張能政觀察,有些個案會擬具權利變換計畫報核,但私底下,仍然會與地主簽有協議合建契約,提醒民眾在簽署協議合建契約時,應留意條款上有無協議合建與權利變換的擇優條款」;也就是當簽署協議合建契約後,於將來發現權利變換可分回的權利或坪數更多時,地主可擇優參與,避免吃虧。

如果選擇協議合建,從建商開始整合洽談至成案,任何一個階段,都可以簽署合建契約。合建契約的分配方式,其運算概念,通常是以某地主持有之土地面積,估算未來可以興建的建物面積及車位數量為基礎,與實施者約定分配成數,並另外針對分配的樓層及找補方式約定。


協議合建依比率計算  須留意退場機制

簡單舉例,假設阿土伯有一間公寓,建物面積28坪,土地持分10坪,該公寓所在地為台北市,土地使用分區為第三種住宅區,法定容積率為225%,未來申請的更新獎勵達到法定容積率的40%,則阿土伯的土地,可興建的建物面積約可概算為:
土地10坪 × 法定容積率225% ×(1 + 容積獎勵40%)× 銷坪比1.6倍 = 50.4坪

其中,「銷坪比」的概念是把「免計容積」的坪數涵蓋進去,譬如陽台、梯廳、屋突等,這些坪數雖然不計容積,但是之後會影響將來建物的總登記面積,以及建商實際銷售的坪數。一般來說,銷坪比會介於1.55至1.65之間。

算出土地可興建的約略坪數後,要知道,建商不可能白花花幫阿土伯蓋新房子,所以概念上是:阿土伯必須與建商共享未來改建後的坪數,差異在於分享的「分配比率」高或低。通常房價愈高的地方,建商分得比率愈低、地主愈高;反之,房價愈低,建商分得比率愈高、地主愈低。以台北市來說,分配比率大致落在50%至70%之間。

因此,假設阿土伯與建商約定分配比率為60%,則可以算出,將來改建後,阿土伯可以拿到30.24坪的房屋(50.4坪×分配比率60%)。

另外,獎勵容積有些需要付出成本才能取得,例如容積移轉或捐贈都更基金、公益設施等,這部分應另外約定比率;再者,有些獎勵專屬於某些地主,例如原容積獎勵、舊違章獎勵等,若沒有這些獎勵的地主,雖然在同一案,但多半不得參與分配專屬獎勵的部分。

至於車位,根據《建築法》,一定的樓地板面積就得興建一定數量的車位,因此,一般分配35坪至40坪的建物坪數,大約就可以分配到1個車位。

除了了解可能分配的坪數之外,張能政提醒,簽約時,還得留心以下幾件事,包含但不限於:

起造人的名義;舊有地上物拆遷方式,以及是否有租金補償或違建的補償;融資方式,譬如是否需要地主提供土地擔保?信託方式為何;未來獎勵容積可能申請項目、值及分配方式;改建後建物樓層、結構、建材及房屋公設比率、專有面積比率範圍;分配比率、坪數、選屋方式及找補方式;營業稅、土地增值稅等稅費負擔方式;契約有效期限。

其中較易忽略的是「契約有效期限」,因為整合洽談往往曠日廢時且不一定成功,很多人跟A建商簽約時,沒有留意退場機制、終止條件等,導致A建商整合不成,地主也沒辦法再和其他建商洽談改建。


權利變換計算價值比率  從中了解估價條件

一般權利變換的流程,張能政解釋,在擬定權利變換計畫之前,會由3家估價師事務所出具估價報告,然後由實施者選定其中一家不動產估價師事務所的報告作為權利變換價值計算的依據,再計算出每一個所有權人的價值比率來進行權利變換計畫的擬定。

這3家估價師事務所,實務上,其中1家由實施者指定、其餘2家由各級主管機關的建議名單中,以公開、隨機的方式選任。

權利變換的分配邏輯,舉例來說,一處位於台北市中山區的更新單元,土地面積為500坪,假設法定容積率加上都更獎勵申請,更新後規畫1樓面積150坪,2樓至15樓面積共2,370坪,車位70個;估價師評估1樓單價為150萬元、2樓以上單價為100萬元,平面車位每個300萬元,全案更新後的總價值約為:
(150坪 × 150萬元)+(2,370坪 × 100萬元)+(70個 × 300萬元)= 28.05億元

假設共同負擔經審議後,核定為8.9億元,整體地主在更新後可分配19.15億元(28.05億元-8.9億元)的權利價值。

阿土伯在該基地中,擁有一間公寓,土地持分10坪,經估價師評估,阿土伯的更新前土地價值占整體土地價值的比率為1.8741%,則阿土伯可分配權利價值為3,588.9萬元(19.15億元×1.8741%)。

阿土伯就可依此金額去選配房屋,選到的房屋,若有差價再進行找補。另外,還可以領取建物拆遷補償費及租金補貼。

選擇採用權利變換時,估價報告就顯得相當重要。張能政提醒,地主應該了解估價條件是否有不公平之處,可先從了解估價條件開始,譬如約定專用建物使用權的價值?頂樓加蓋或陽台外推怎麼算?只有房屋所有權又該如何參與等等。

如果對分配值有意見,住戶或地主可以在公聽會時提出異議,或是以書面形式向主管機關詢問。假設權利變換計畫書已核定,最後提出異議的時間點在計畫書核定發布實施後2個月內,便可向各級主管機關提出審議核復,如果仍對審議核復結果不服,只得依法提請行政救濟。

其實這2種分配方式,都有各自的優缺點,但對地主來說,肯定想把利益最大化。不過,張能政建議,可以透過估算值,先了解協議合建、權利變換可取回的坪數或價值,在落差不大的前提下,建議地主盡量站在以成就個案的角度思考,以免所有的利益,都只是紙上富貴。