克服融資問題 了卻30年重建心願

60年老宅自地自建 打造新樓傳承下一代

發布日期2022/02/28 作者蔣慧芬

屋主曾英棋(中)與家人居住的房屋,屋齡已近60年,最後透過自地自建委託專案管理,才實現重建家園的夢想。(圖/潘重安攝)

台北市廈門街底往東到紀州庵一帶,從日治時期就充滿著料亭與藝妓文化的傳奇色彩,如今華麗轉身成為文學森林,也是台北城南人文氣息最濃厚的地方。
 
「以前紀州庵曾經荒廢好一段時間,小時候都把它當作鬼屋探險,記得有次踩破一塊地板,嚇得我們趕快跑!」屋主曾英棋4歲就搬進金門街,在這裡有著超過50年的回憶,「隨著時間推移,屋子舊了,人也老了,父母都80好幾,還有多少年可以等,現在看到老屋可以重建,算是了卻老人家的一樁心願。」


改建想法醞釀30年 卡在資金動彈不得   

出了古亭捷運站後,循著寧靜的同安街前行,在紀州庵文學森林旁,會看到這棟擁有弧型空心磚牆面的三層樓老公寓,附近有幾棟相似的姊妹樓,傳聞早期是香港建築師設計,但屋齡已近60年,早已不可考。 

這棟老公寓共有6戶,曾英棋家擁有一、二樓兩戶,所以有5位地主。早年曾伯伯從事油畫外銷,一樓就當作畫室,全盛時期曾英棋父親同時聘用15位畫師在裡頭作畫,孩子們就幫忙打包裝箱。 

在曾英棋印象中,從他當兵前19歲,這些老鄰居就有改建的想法,「30幾年前,大家曾有共識,依照當時法規可以改建成4樓半,可惜卡在資金問題,有人手頭不寬裕,就沒辦法進行。」或是碰到其中一戶轉手賣人,新屋主又重新裝潢,自然不肯答應重建,一晃眼又過了10幾年。
 
直到屋齡超過使用年限,建築物無可避免地因老舊產生了各種問題,甚至危及安全,為延續住戶情感及下一代生命的傳承,住戶決定進行危老重建。原本有意找建商合建,但因為住戶反對而破局,後來從事房地產相關行業的曾英棋提議自地自建,委託臺灣金融都更公司全案管理,大家才達成共識,迎來改建的希望曙光。
 

融資不易、地主往生 關關難過關關過  

自2019年5月找上臺灣金融都更公司,經整合協調後,100%同意委任危老重建全案管理,並於2020年7月核准重建計畫,2021年4月取得建照。「看似緊湊有效率的重建過程,其實是關關難過關關過。」臺灣金融都更公司專案經理蔡忠凱說,所謂的「全案管理」就是從整合規畫、營建管理、融資規畫、產權管理、銷售管理到保固服務都一手包辦。 

以金門街案來說,因為地主不多、基地不大,適合走危老重建,但5位地主皆超過65歲沒有工作,融資貸款不易,也花了一番功夫,最後多虧重建計畫核定,華南銀行伸出援手,才解決融資貸款的問題。

 還有前期資金規畫,一般開發商都會幫忙先墊款,但他顛覆業界做法,大膽提議請地主出錢,前後總計近80萬元,主要花在危老初評、地質鑽探、土地估價、建築設計規畫等相關項目上,以實支實付的方式來支應。「這樣的做法是希望讓地主更投入,畢竟每個人都有出錢,平均負擔不會太重,在銀行大筆融資下來之前也足以支付。」 

而在建築法令方面,早期因台北市政府土地重測,讓這棟公寓旁多了1、2坪的畸零地,地主有10幾位。若按之前的都更規定必須要納入處理,但這些地主居住在全台各地,光是整合就卡關很久,還好後來《危老條例》上路,可以原地重新改建,不用受限於畸零地,才得以解套。另外,這棟加強磚造老公寓屋齡近60年,屋齡太久沒有合法建物證明,也是請建築師協助克服。 

最後備妥所有文件要送重建計畫的隔天,不幸的是碰到一位地主往生。「我永遠記得是去年4月1日,屋主曾先生打電話給我,說樓上90歲的黃奶奶走了,雖然是愚人節,但他沒有開玩笑,我在電話那頭聽到差點崩潰!」 

蔡忠凱表示,因為黃奶奶的兩個女兒都在日本,因疫情關係無法歸國辦理遺產分割,後來在台灣的兒子透過日本在台協會奔走,終於在重建計畫核定前辦好繼承移轉。「現在回想起來,可能黃奶奶冥冥中有保佑,一切才能有驚無險!」 
金門街一案在地主委託專案管理後,營造工程順利簽約發包。(圖/臺灣金融都更提供)

委託全案管理 凝聚共識解決分配問題
   

提到金門街危老重建案能夠整合成功的關鍵,屋主曾英棋認為,鄰居間有深厚的情感,而且住戶有房地產、營造、銀行、包租公等不同背景,可以集思廣益,最重要的是找到公正客觀的全案管理公司,能夠合理解決住戶間的成本負擔與權益分配問題,而且大家都信得過,才能夠順利進行。

 蔡忠凱回憶,住戶從報案到現在大約開了22次會議,最重要的是溝通建立信任感,「過程中我提出很多大膽提議與選項,其實很怕會被拒絕,但令人感動的是,住戶總是能做出對的決定!」 

該案今年4月順利取得建造,在這過程也因營建成本上漲,使得發包進度大幅拖延,不過經多方努力之下,今年10月也順利與營造廠商簽約,順利發包完成。預計2022年1月拆屋完成申報開工,建案取名為「紀州樂章」即將展開銷售,基地面積約107坪,規畫地上9層,地下3層建築,工期預估2年。 

儘管近年營建物價飆漲,屋主曾英棋強調,為了作為傳家宅,建材與配件均以高標設計,外觀還採用日本進口瓷磚,希望呼應紀州庵文學森林的藝文氣息,打造一棟可傳世的人文宅邸。