全台重建量能爆發 危老案件衝上數千件

危樓重建是下一個目標 居家安全不能再等!

發布日期2022/02/10 作者游筱燕

台北市「南港玉成」公辦都更案成了!11月中該案正式公告,國家住都中心代理董事長花敬群、得標最優申請人中國開發資產公司董事長鄭重,以及國際知名建築師伊東豊雄日前三方跨國視訊正式簽約,堪稱目前最有質感的國際級社會住宅案。 

特別的是,南港玉成案也將是伊東豊風雄在繼台中歌劇院、台北松山文創園區、高雄世運主會場之後,在台灣的第一件社會住宅作品,也是在台北的第一件私人住宅作品。據了解,年事已高的伊東豊雄,因為社宅是對台灣「有意義」的建築,才打動他親自操刀出馬。
 
南港玉成案基地面積約1,127坪,主要地主為財政部國產署占地約95%;私地主有7位,原屋況是屋齡近40年、土地使用分區為住三、容積率225%的老公寓。預計興建2棟樓,一棟地上14樓、地下3層的都更住宅大樓,由私地主和中國開發資產公司分回;另一棟為地上11樓、地下3層的社會住宅大樓,由國產署所有。設計概念是兩棟樓共榮共存,在一樓做最大的綠化設計及機能設施,包括托嬰中心、農作物產銷店、咖啡廳等,讓居民可以自由自在進出,互相連結交流。 

國家住都中心綜合業務部組長洪敬哲表示,過去曾有建商找過公寓地主合建,目的是用5%私有地框進95%公有地共同開發,但國產署為了避免民間以小吃大,也因應當地里長對於環境整潔及安全的疑慮,才委託中心出面整合開發,大約去年7月開始接觸、今年4月就已經談好意願,「進度算快!」

不過該案是很新的合建模式,洪敬哲坦言,住戶起初有些抗性,花了不少時間一一釋疑。比如有地主問:「為什麼要跟社宅蓋在一起?會像過去的國宅一樣管理不好嗎?」洪敬哲則表示,《住宅法》規定社宅至少30%是政府一定要照顧的弱勢族群,其餘70%則為符合社宅申租資格的租屋族,其實就是你我身邊北上打拼的年輕人;未來的社宅都有專業的物業管理清潔,連鞋子都不能放走廊。 

地主又問:「為什麼不能一坪換一坪,我的室內面積變成權狀面積?」洪敬哲則說,一坪換一坪並非通例,要看地段、條件,如果地點在仁愛路圓環周邊,或是容積較高的商業區當然有機會,其他則不容易。洪敬哲的心得是,溝通過程要明確、透明化,大家分配的條件皆相同,減少猜忌,都更就能成。


政策效益顯現》
重建案衝上數千件  都更案開花結果  


都市更新這3年來因為有「危老」重建的加入,城市風貌加速動了起來。根據內政部營建署統計,都更施行20多年來,2019年都更核定件數首次一年突破百件。2020年危老大爆發,單一年核定件數高達850件,而截止2021年10月底止,全台申請危老重建的件數逾2,300件,各地老屋重建需求如雨後春筍般冒出,連澎湖、金門都有危老案在進行中,成效斐然,讓民眾重拾對都更的信心。
 
都更氛圍的帶動,自2018年國家住都中心成立以來,用公辦都更的方式解決城市樂居及安居的問題,目前在手20個案子在整合、規畫。接著2021年1月新北市成立住都中心,近期台北市也即將成立,桃園、台中也醞釀籌辦中,形成正向循環。 

今年指標都更案也有許多好消息,號稱史上最牛都更案「正義國宅」,由於地點精華位於忠孝東路SOGO復興店旁,早年各方角力不斷,曾經還發生槍殺事件,一度停擺,終於在延宕26年後即將完工,為3大棟樓高31樓的豪宅、商場及商辦複合建築群,樓下的商場也確定會引進新光三越,住宅近期會開賣,等待使照取得。 

知名的「永春捷運」都更案,今年終於完工。起初該案因有兩戶不同意都市更新而延宕17年,終於在2018年2月動工,日前落成,命名「森業永春」,下半年陸續交屋,目前仍在線上銷售中。 

除住宅外,台灣亦迎來史上最大規模的商辦大樓都更潮。有「全台最大自辦都更案」的台塑總部、全台飯店首例以危老改建成飯店複合住宅的「馥敦飯店案」,還有敦南誠品原址的「敦南金融大樓都更案」,以及南京金融商圈軸線上、捷運南京復興站旁的「大同大樓」都市更新案亦剛完成招標簽約。

不論商用還是住宅,都更的腳步都愈來愈快。每年帶動相關商機高達500億元~1,000億元,累計下來是龐大的內需兆元產業。 

2019年,總統蔡英文宣示「都更2.0元年」啟動,這波老屋重建熱度從《財訊》同年開始主辦的「第一屆危老+都更博覽會」可見端倪,吸引近百個攤位、上萬民眾熱情參與。今年第3屆,特別選定12月11日~12日於中山堂舉辦,提供便民諮詢區、金融服務區、產業服務區攤位,並有3場研討會,讓大家全方位了解都更和危老。

總統蔡英文認為,加緊腳步推動都更及危老,能讓人民「安心成家」。(圖/彭世杰攝)
危樓安全堪憂》
老屋數量正式過半  防災議題受關注  


台灣建築中心執行長許世杰指出,根據監察院調查報告,1999年的921大地震,釀災主因是未落實耐震工程品管及現場監造。因此在921後,光是建築耐震係數就提升了3次,代表老屋耐震度法規制定不足。
 
大葉大學消防安全學程兼任教授暨消防設備師協會榮譽理事長何岫璁表示,自高雄城中城惡火事件後,又讓各界開始重新檢討如《消防法》、《建築技術規則》、《公寓大廈管理條例》等法規。
 
值得一提的是,1995年台中市衛爾康餐廳大火至今,《消防法》已經修法8次之多,《建築技術規則》也多次修訂防火區劃設、防火門窗和避難設施等規定。無論是消防設備,還是建築防火的法規,皆比結構耐震係數修改次數的還多。只是法不溯及既往原則,老舊建築的火災保護無法要求與時俱進,火災風險愈來愈高,在在說明老屋更新的急迫性。

 
然而,全台的老屋正以飛快速度增加,根據內政部動產資訊平台統計,今年老屋已經高達449萬戶,1年增加13萬戶。10年前,全台逾30年老屋只有200多萬戶;預估10年後老屋數量將達到600萬戶。
今年更是老屋的負面里程碑,2021年全國平均屋齡達到31年,老屋占比正式突破5成大關,也就是說,「全台有一半的房子都是老屋」!台北市的老屋比率竟高達71%,平均屋齡達到36年;新北市的老屋占比也有46%;而台南、高雄屋齡都超過30年。 

當中,新北市老屋戶數最多,有77萬戶;台北市有64萬戶;高雄市不遑多讓也有56萬戶。全台都必須嚴肅面對老屋耐震度不足、防火等管理欠佳的居住安全問題。  


因應重建需求》
公權力介入主導  接力端出新政策  


因應龐大老屋改建需求,加快都市更新,台北市都市發展局局長黃一平表示,今年10月底台北市成立「都市更新開發科」,專責推動公辦都更相關業務。主推三部曲,「公辦都更自助人助」、「資源挹注強化整維」、「環境平衡共善共好」。隨著時間演進,目前三部曲皆已朝向2.0。 

以首部曲來說,對於都更推動有困難,整合意願高達9成以上、在更新地區範圍內、基地規模達到2,000平方公尺的社區,可以尋求北市府協助公辦都更,最新進度已有6案推動中,包括士林區松柏大樓、南港中視新都會社區、信義區林口街、水源二三期整宅、八號機關用地及延平北路警察宿舍東側。 

新北市政府城鄉發展局局長黃國峰指出,侯市長上任後立即成立「都更推動辦公室」,強調行動治理,為簡化審議過程,端出「新北市都市更新106重建專案計畫」、「新北危老123」。今年1月甚至領先六都設置「新北住都中心」。 

早先推出的都更三箭,施行已有成效,今年7月「都更二箭2.0」新政策上路,名為「跨街廓都市更新容積調派專案計畫」,舉例來說,窄巷的危老小基地,容積可以挪移到隔幾條街的臨路大基地,而小基地的土地可以捐給市府當公園、做開放空間,此做法能夠減少零碎地開發、並將容積集中在主幹道,避免窄巷高樓,亦能提高居住品質。 

國家住都中心也有新進度,其協助的第一件「危老協參」案順利開工,坐落在新北永和中山路與保福路轉角口。國家住宅及都市更新中心執行長黃景茂表示,危老協參是指重建範圍內若有國有房地夾雜的情況,皆可向國家住都中心申請協助。  
籌措重建資金》
公股銀行全力金援  核准金額創新高  


不論合建、或是自地自建,「錢從哪裡來?」一直是關鍵核心問題。為加速中央政策的推行,目前八大公股行庫積極衝刺都更危老業務。好比台灣銀行、華南銀行、兆豐國際商銀、第一銀行、合作金庫、台企銀等皆設有都更融資專區。
 
第一銀行董事長邱月琴表示,截至9月底,第一銀行累計核准都更及危老案件達122件,核准金額逾800億元。如是地主自建,比照自力更新最高提供全額融資協助;若是建商與地主合建,則提供土融最高85成、建融最高7成,優於一般土建融開發案的融資成數,亦能提供權變費用、拆遷、租金補助及相關保證金的周轉融資額度。

「台灣金聯資產管理公司」及「台灣金融聯合都更公司」皆能提供彈性的資金運用與過程的業務協助,比如台灣金聯可協助購入不願意參與重建、或想將資產變現的地主不動產及其權利;而若籌資有差額,台灣金融聯合都更公司則可嫁接墊付平台,引進AMC融資,也能幫地主洽接銀行。  


居家安全優先》
盤點危險中高樓層  加速重建速度  


內政部政務次長花敬群表示,站在國家整體城市發展角度來看,都更最重要的命題:「要解決地震來,可能即時倒塌危險的房子?」故2020年修了《都更條例》,將「高樓層危險集合住宅」納入優先推動都更,並提高容積獎勵,加強拆除程序。 

內政部2021年11月初公告,通過「都市更新耐震能力不足建築物而有明顯危害公共安全認定辦法」,明定都更範圍內,若經評估建築物耐震能力未達現行規範的三分之一,視為耐震能力不足且有傾倒危害公安疑慮。此辦法有助地方政府判定危險建築,加速執行代為拆除程序,同時作為核予原建築容積1.3倍獎勵的依據,加速都市危險建築更新。 

花敬群說,日前的城中城大火又警醒社會,容易造成火災、人員傷亡的「複合使用建築物」都更也很重要,所以政府開始啟動盤點,朝向將複合使用建物加入強制評估,針對私人公共使用的場所會優先強制檢測,勢必需要動用公辦都更介入重建。 

何岫璁則提供3個可加速都更,又能避免惡火憾事的解方。首先,《都更條例》及《危老條例》,除了考量耐震的結構外,也應放入恐會置人於死的消防安全評估,也就是說,若老屋建築防火和消防設備改善確有困難,即應納入符合重建的條件。 

第二,修訂《消防法》第35條、第37條和第40條。意思是,過去若未依規定設置或維護消防設備或住宅用火災警報器,以及未定期檢修消防設備,裁罰對象只有管理權人,也就是房客,但房客通常弱勢,猶如城中城的老人沒有錢能維護設備;應參考建築防火的管理,將所有權人(房東)一併納入,房東才不會抱著僥倖心態,養地而不急於都更。第三,應盡快通過消防設備師法,安檢的權責回歸專業證照制度,解決消防隊員人力不足卻還要抽身做大樓安檢,甚至被究責的不合理現象。 

安全,刻不容緩。都更危老不只可以消除老舊建築耐震、防火的隱憂,保障人民生命財產安全,透過權益分配照顧社會弱勢;也能扮演內需產業的新火車頭,活絡中產階級就業發展,為城市發展注入新的活水。隨著營造成本不斷攀高,時程獎勵愈來愈少,愈早參與老屋重建,愈早享受美好新生活。