沒有最高只有更高 北市老屋重建飆破新建案7成

發布日期2021/12/24 作者都更全都通新聞中心

市場上都更危老推動的火熱,台北市老屋重建案量也再度攀升!根據住展雜誌統計,今年以來截至12月20為止,台北市新建案推案量約2,763億元,其中老屋重建(含都市更新、危老重建)案量約1,981億元,占比高達71.7%,再度締造新高!專家表示,這占比沒有最高,還有更高,目前比重還沒到達天花板,也提醒業者重建新案不斷擴張,未來銷售風險也將提高。

住展雜誌研發長何世昌表示,台北市都更危老重建案量,自2016年危老條列上路後,開始步上正軌,當時案量僅有2成,由於都更整合與行政程序較久,都更案整合短則5~6年,長則20、30年,一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。

但自2019年起,台北市危老重建進入爆發期,危老案大舉湧現,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建量能大幅度擴增,占比一舉衝破4成;接著2020年突破6成,今年一口氣衝破7成。

目前台北市接近三分之二的新建案供給量源自於老屋拆除重建,素地推案比例已降至約三分之一,何世昌認為,目前比重還沒碰觸到天花板,若近年老飯店交易潮在未來轉為推案潮,老屋重建案量比重仍有機會再攀高。

分析台北市老屋重建之所以火熱,何世昌表示,一來是素地既少又貴,又缺乏高額容積獎勵,建商買老屋意願更高,尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力;二來是政策面頻祭利多,都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外,又新增「原建築容積獎勵」方案,都更可選原建築容積1.3倍,而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案,增加業者與屋主參與重建的誘因。另外,近年來北市房價持續走升,推案利潤空間變大,也是建商積極布局老屋重建並推案的主因之一。

另外,近二年國內觀光服務、飯店業遭受疫情重創,導致不少飯店求售、或者與建商合作重建;老飯店因產權單純、原建築量體大,自然成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母,成交案例頻傳。而近幾年成交或拆除重建的飯店,未來若推案釋出,老屋重建案量可望再進一步放大,突破2千億元以上也不意外。

不過,由於新建案供給量並不低,是否會衍生供給過剩的問題?根據統計資料顯示,台北市新建案自2018年以來,可售戶數已連續4年超過6,000戶以上,供給量處於高水位,已經超過2014年以前多頭水準。何世昌表示,目前尚未像2014年出現供給過剩的原因,在於經濟成長強勁、以及房地合一稅鎖住賣壓,推升了新建案市場需求,建案普遍還能順利消化。

但何世昌也提醒,老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」,它既具備龐大商機,卻也是潛藏危機。現在雖然安全無虞,但若未來需求面下降,或者重建量能再進一步大幅擴張,建案的銷售風險將因此上升,業者應居安思危,慎防掉入高額容獎陷阱當中,以免「菜蟲吃菜菜下死」。