1坪換1坪的難度高、拖延未必更有利

破除三大謬誤 別讓老屋變棄屋

發布日期2020/08/28 作者陳雅玲

近日台中傳出有一棟透天厝,屋主賣了10年,還賣不掉;背後的原因就是當初沒有參與土地整合,結果造成開發價值大幅滑落,1 0年都乏人問津。



其實,這棟透天厝所在位置得天獨厚,就位於台中草悟道第一排,鄰近科博館,一旁恰恰緊靠著摩天豪宅「鄉林美術館」,另一旁則是辦公大樓;但是,透天厝不僅被這兩棟大樓夾擊,房子左右兩側更成為兩棟大樓停車場的出入口,行走路權狠狠被切斷,居住環境也受車流噪音干擾,都市景觀也很突兀。


 

當初未參與重建的老屋,如今懸掛出售字樣,貌似無人居住。



突兀街景的背後 重建太堅持己見反而不利

 

同樣突兀的景象,也出現在地價昂貴的台北市。內湖文湖街上、兩棟巴洛克式風格的大樓,中間硬生生夾著一棟五層樓高的雙併老舊公寓。而在距離新北投捷運站不到十分鐘路程的光明路,矗立兩棟高聳的住宅大樓,有一處凹陷地卻是一間平矮店面,兩者形成強烈的對比。


走在街道巷弄間,不難發現這樣的景象,這些老屋為什麼不願參與重建?綜合中華民國地政士公會全國聯合會理事長王進祥、雙北老屋改建發展協會理事長胡偉良、台灣金融聯合都更服務公司管理部協理李維哲三位專家多年都更經驗,歸納不同意戶普遍存有3大過度期待的錯誤認知:


1.期待1坪換1坪。過去,雙併4、5層樓的公寓可以把基地蓋滿滿,允建容積率高,但現在有土地使用分區的管制,房子蓋法不能再像以前一樣。以台北市最常見的第三種住宅區,法定建蔽率4 5%、容積率2 2 5%,即使拿到容積獎勵值上限4 0%,容積率達315%,每一層樓蓋的面積還是變小,加上扣除現在建築物逾30%高公設比,或是與建商合建分屋,想要1坪換回1坪,難度很高。

「除非房子所在地段優越,每坪房價逾60萬元,可能性才高,或是採取自主重建的方法,不用和建商分潤。」李維哲分析。

胡偉良補充,住戶還存有「改建房子變高,就是多出來的,建商賺很多,」這是缺乏建蔽率和容積率的相關知識,甚至還有住宅區的土地想比照商業區的容積率的想法。

2.期待愈晚改建,價值愈高。不少住戶還沉浸在房價上漲時期,以為房子改建不用急在一時,說不定拖得愈晚獲利愈好,背後真的要考量房市的整體情況。

這幾年房市經過一波修正,房價鬆動,雖然已經出現落底的好消息,但絲亳看不見上漲動能。原因在於,現在新建餘屋量達8萬戶之多,國內進入高齡化社會,老人愈來愈多,生育率卻不見起色,未來供給量多,推升房市價格的需求下滑,很難想像房市還能有以前的盛況。如果依然抱持過去的錯誤認知,想靠老屋改建致富,可能事與願違。

 

拋掉房價迷思 房市走勢並非你想像的那樣

3.期待成為最後一位簽約,條件愈好。以前建商參與都更,給人印象是賺取暴利,讓地主也想分一杯羹,或是投資大筆資金買斷改建的老屋,為了都更順利,因而屈服地主的獅子大開口,但這些現象都將隨著政策有所改變。

例如走危老重建可以切割不同意戶, 政府施行代拆辦法上路, 經過公、私調解不成, 現在是該拆就要拆,公權力的介入將比以往積極。

其實抱持錯誤認知,等於錯失房子改建增值的機會。老屋若不改建或改建不成,看在專家的眼裡,當一棟房子老了,就像人老了一樣,無論在結構耐震、居住功能都不堪使用。未來房屋可能只剩下土地價值,老屋沒人要居住,淪為棄屋的可能性不小。