從整合到房屋銷售、成立管委會

掌握5階段 重建案順利達陣

發布日期2020/09/06 作者武新捷

危老案與都更案較大的不同有兩點,便是需取得地主與屋主100%同意,以及沒有受到基地規模限制。若進一步攤開目前已核定的危老案件數,絕大多數都是產權單一的案件,因此,多數無須進一步整合,再加上產權所有人多半是法人,自主完成或是找建商合作,基本上都有相當的管道,不會有太大的問題。

反觀一般民眾若要自主重建,除了沒有法人機構的雄厚資金外,整合問題、新建物的規畫設計、新屋銷售到管委會成立……等等各個細項,對於一般民眾來說,絕大部分沒有碰過,因此需要仰賴專業機構的幫忙。

建經業者指出,一件重建案要完成,通常可分為5個階段,其中以資金籌措需求比率最高。

要掏錢出來就卡關? 先進行財務試算再決定

第1階段評估及資金取得。絕大多數的地主僅擁有土地資產,要蓋新建物則需要籌措營造成本,而且營造成本大概占整個重建費用的7至8成,因此金額不算小。

資金取得可分為多個面向,倘若與建商採取合建分屋模式,資金端絕大多數由建商出資,不過,合建的屋主或是地主則要交付信託,而且所有過程由建商主導,地主大多數是蓋好後等著分房子。

另一種則是自主重建,這類並無建商介入,而是由鄰居講好,取得共識然後才走危老,不過,一般民眾對於危老各項知識並不如建商熟稔,甚至怎麼送案、怎麼蓋等都各自有意見。尤其是要出資評估案件的時候,民眾多半會抱持著「案子還沒成,就要先出錢」的心態,不願意從口袋掏錢出來,或者根本無法負擔任何費用,此舉將讓老屋重建更難走下去。

建經公司建議,其實若真的有意願都更或危老,可以找信譽的專業公司諮詢,先從財務面評估,倘若基地位於燙金熱區,可以透過土地融資的方式貸款重建;最佳的情況是,地主都不用從口袋掏出一毛錢,不過,實際狀況要從土地價值鑑價,到整個重建計畫財務試算,才能夠進一步掌握資金額。資金籌措方式可經由土地貸款外,也可透過信貸方式,至於哪種模式比較適合?則必須針對個案評估。

第2階段新建物規畫設計。此部分相較單純,不過,一般民眾平常並不會接觸到建築師,倘若自己找上門詢問,建築師可能還會抱持「這個危老案能不能成?」的想法,反而不太願意進一步評估。

因此,房地產業者指出,可以透過公會或是有官方背景的都更服務公司,甚至是建經公司,以提供服務的方式幫忙進行建築師遴選,地主或是屋主也可以針對希望的建築需求,要求把需求納入建築規畫設計當中。

找建築師、營造廠自己來? 專給專業遴選、監工較安心

第3階段營建管理。也就是興建期間的工地與工程進度掌握,一般民眾很難切入這一塊,因此絕大多數選擇承包給營造業者,或是從一開始交由建商全程處理。此階段,若是地主直接找上營造廠承包,因不懂得監工,可能會遇到施工品質、營建管理等各項問題,甚至有無按照建築設計圖施工,一般民眾很難辨別,不過,最慘的狀態應該是承包的營造廠因財務問題而無法蓋下去,導致整個案子停擺不前。

第4階段新建物的銷售管理。為了償還貸款費用與利息,多數重建後會將新建後的部分房屋選擇出售,倘若選擇屋主自售,基本上銷售時間多半拉得很長,相對的利息各方面的費用支出也愈多。

而且重建後的餘屋銷售是否有品牌也會影響賣價與銷售進度。過往與建商合建,當然是用合建建商的品牌銷售房子,但是自主都更或者危老案都是單一個案,並沒有品牌加持,對於欲購屋民眾來說缺乏吸引力,因此,此部分地主與屋主需要透過專業機構營造銷售的魅力。

部分老屋重建後,為了加快時間償還費用,會在取得建照後開始預售,倘若銷售進度不錯,後續支出的費用便可以不用透過高額貸款,可以直接將銷售的資金專款專用,但也有部分危老案選擇成屋銷售,主要是看好區域的房市潛力。

第5階段物管與售後服務。房子銷售出去後,甚至選擇全部出租不銷售,都需要物業管理幫忙代管,甚至交屋等相關事宜,也是民眾需要專業幫助的地方。