做得比法規還要多 拿下40%容獎

世豐送危老跑第一 找補機制成整合關鍵

發布日期2020/08/27 作者林巧茜

世豐建設副總經理李秀琴因多方了解地主需求,使得重建案能夠順利送件。  彭世杰/攝 世豐建設副總經理李秀琴因多方了解地主需求,使得重建案能夠順利送件。 彭世杰/攝

在北投捷運站周邊聚集著老透天厝住宅,往磺港公園的方向走,可看到一個傳統市場,以4層樓老透天為主,屋齡動輒50年以上。此時,在公園對面出現一個新案接待中心「是山」,全白色的外觀顯得特別醒目。

這件新建案的基地面積達388坪,原先是前後兩排的透天厝,直至近年整合成功,成為國內第一個送危老審查的案子。預計3年後完工,是一棟樓高16層樓的新穎住宅大樓,擁有北投美麗山群圍繞的山景,與周邊奇岩重劃區的新屋相互輝映。

 

舊有連棟式房屋的巷道狹小,出入相當不便。彭世杰/攝

解決地主分產問題 額外規劃不同坪數

「是山」當初整合重建,背後也充滿故事。世豐建設在2012年與在地10多名住戶談合建,當時還沒有《危老條例》,起初僅一半的地主答應要合建,畢竟房子太老舊,還有在後棟的整排居民,一出大門就是只有兩米寬的私有道路,只容許步行、以及摩托車行經,與對面鄰居,相隔太近,住起來擁擠不方便。

由於當時有半數的地主想快點合建,「有的地主還會主動勸說還未答應的地主們」,世豐建設副總經理李秀琴回憶,家家有本不同的經,每個地主需求不同,用心體會後,建設公司再逐步加以克服,盡量滿足地主們所需的找補機制。

李秀琴舉例,當時有名地主持有地坪約30坪的老透天,在改建之後,預計讓家裡3個兒子分產,但是該戶土地持分不足,該案僅規畫36和47坪兩種產品,無法平均分到36坪的3個單位。不僅如此,當中有一名兄弟想要分錢,不想要分房子。因此世豐建設為了這一家人,在低樓層設計出兩戶26坪的單位,給想要分房子的兩名兄弟,另一位如願拿到補償金。

還有一名地主,想要房子也想要補償金,所以乾脆分一戶坪數較小的單位,土地持分應分得而未分到的部分,就用每坪市價拿到補償金。

在與地主洽談順利時,世豐建設又遇到一個難題,這塊土地前排大門口有一塊畸零地,上面種了菜,而原住戶回家,都要從旁邊繞進來,無法直接從大門回家。為了合建,世豐建設也以高出市價的方式跟地主買下來,才讓「是山」擁有30尺的面寬大基地。

出手買下棘手的畸零地 趕上危老送件第一案

有句話說, 「愈努力, 愈幸運,」世豐一步步把地主談妥,以及買下棘手的畸零地後,在2017年送審合建案。當年,高好5月北市府正好通過《危老條例》,在主管機關建議下,是山成了第一個送危老條例的案子。在5個月後順利拿到建築執照,近日銷售暫告段落,10月底拆除後排住宅與接待中心。

是山案最後規畫為61戶的16層住宅,當中扣除地主分回戶,已銷售7成,開價每坪7字頭,成交價依據樓層以及面山位置不同,成交價都在6字頭,總價3~4千多萬元,在北投開出新頁。

不僅如此,是山因為規畫以及基地條件優越,甚至拿到《危老條例》最高上限40%容積獎勵。

李秀琴表示,依據《危老條例》,符合基地臨路退縮規範可以拿到8%獎勵。她指著建築模型的退縮空間,種植大樹以及寬闊的人行道,本來是退縮2米即可,但是為了大樹樹根往下延伸的空間,搭配地下室開挖建築安全,最後是退縮6至8米,比法規要求的做出更多。

此外, 按照《危老條例》規定,公布3年內提出申請,可拿到法定容積10%獎勵外,最基本的舊建物達到結構安全評估可以改建的等級,拿到最低法定容積6%獎勵,結構安全評估提升到第一級有法定容積6%獎勵。

是山案上述都做到了,同時高層建築原本就以銀級綠建築標章設計,取得認證標章後順利轉換申請危老條例容積獎勵6%。最後再以無障礙建築空間,增加4戶單元比率,在低樓層2、3樓前棟規畫無障礙住宅,取得4%法定容積獎勵,因此共取得容積獎勵上限40%。

建案重視耐震設計 施工請第三方技師監造

李秀琴解釋,政府推動危老建築重建,可使921大地震以前興建的4、5層樓公寓加速改建,提升整體居住品質和住宅安全性。是山案除了建築結構以耐震6級設計,同時現場有第三方技師駐地監造。

建築物的結構安全認定有兩個關鍵重點:一是在一開始的時候,設計值是不是到那個等級,是山案以耐震6級的等級做設計,但其實施工過程反而是要確保建築物能否達到耐震等級的一個很重要因素。

因為在施工時,是否按照設計圖的結構設計,配置足夠鋼筋、水泥的量,以及混泥土灌漿之後的養護也很重要;只有養護時間夠,才會讓混泥土承受結構的力量更大更強,建築物耐震的程度就會比原設計再高。

世豐也因此找來第三方技師簽證,確定施工依照標準落實。

看到是山案銷售順利,住在後排透天厝達50年的80多歲老先生,也剛搬到出租房子等待重建,他很期待餘生能住在高檔漂亮的新房子。是山案是許多老屋改建的縮影,在《危老條例》下,將造福更多老住戶。