一般人對都更的理解，多半是政府主導的「公辦都更」與建商參與的「自辦都更」，其實目前相對少數是「自主更新」，由住戶自己發起的都更，不用與建商分坪數，獨拿容積率獎勵；但缺點是建築融資必須自己來。

中信房屋之前進行問卷調查顯示，民眾對都市更新的急破性有其認知，選擇「由民眾發起自主更新」的比率高達21.7%，竟然高於「由一般建商辦理」的13.3%。更有高達8成的民眾，表達願意參加都更，其中有高達46.6%的民眾，認為由政府辦理都更較理想，顯示民眾對政府推動都更的專業信賴度，高於與建商合力推動。
 

台北自主更新第一案　阿嬤成功遊說177戶

台北市首例自主更新的水源4、5期都更案，一直以來是業界自主都更的學習典範。自主都更為何是少數案例，在於有其難度，必須要有熱心的地主發起，不畏整合困難，還要自組都市更新會溝通重建所有大大小小的細節。水源4、5期都更案之所以會成功，便是有這一位68歲的阿嬤級關鍵人物--碰姨。

染著紅色捲髮、講話中氣十足的碰姨，從賣小吃起家，起初賣小甜點芝麻球，把小麵糰放入油中炸時，芝麻球碰一下就膨脹了。因此大街小巷，不論老少都叫她一聲「碰姨」。

碰姨本名蔡曾月靜，擔任更新會理事長，整合住戶177戶百分之百同意都更，從57歲起耕耘11年，她自稱書沒有讀很多，但毅力很夠。她回憶，「住戶要簽很多文件，像是同意書、委建契約、建築融資抵押等，一關一關的簽名，住戶誤以為簽名後房子就會變成別人的，所以都很害怕，根本不信任都更」。

碰姨回憶，剛開始談都更時，住戶甚至不敢開門讓她進門，同一戶最高吃了10多次閉門羹，最後是該戶正好有親戚拜訪，看到碰姨多次被拒於門外，才好心遊說讓她進門。

碰姨說，講到聲音都沒了，才讓鄰居們相信都更是可以分回更大的房子，社區中甚至還有10多戶土地持分小者，不用參與貸款就能分回新房子。主因是當時容積獎勵高，可以無償分得房子。水源4、5期案際遇相當好，當時台北市府推出「老舊公寓更新專案」（從2010年實施到2015年），可享最高兩倍容積獎勵，該案因此拿到450%容積率。

以碰姨本身為例，在社區內有兩戶，都是室內9坪多的小坪數，都更後可以換到二戶權狀38坪和54坪的新房。碰姨回憶，40多年前，只是租了社區內一間4坪多的店面，一家7口擠在裡面，自己睡在閣樓。隨著經濟好轉，才用標會方式，陸續買下同社區兩戶各9坪多的房子。

 

都更信保基金上路　不靠建商關係與保證

想到當時生活的苦，碰姨眼睛閃著淚光；更沒料到，40年後，碰姨成為社區都更的靈魂人物，分得兩戶中大坪數宅，後續將與老公、兒子一家共7口入住。「不過，成屋後，建築融資本息月付金要繳6、7萬元，若繳不起，就把一戶賣掉，兩戶共1千多萬元的建築貸款，賣掉一戶市價就有3,000萬元的行情」，碰姨解釋自己後續的財務規畫。

其實以整個社區來看，大約200多戶住戶，有半數以上第一代都過世，新大樓將由後代入住，成為「前人種樹、後人乘涼」的都更實例。但這已經很幸運，因為水源2、3期的400多戶居民，當時因住戶沒有百分之百同意都更，如今還是50年老宅的模樣。以及如今的都更容積獎勵，最高是1.3倍至1.5倍，無法再像過去有兩倍容積獎勵。

協助水源案4、5期都更的建築師吳聖洪表示，該案基地面積有900坪，地坪每戶約是4.7坪。由住戶自行出資興建，每戶平均可建21.94室內坪，權利變換後依照樓層位置，分回產權坪38坪或54坪不等。也有少數地主選擇不貸款，使都更後可分回產權坪26坪的最小坪數，扣掉公設，室內有13坪多。

內政部政務次長花敬群說，《都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例》上路後，30年以上的老舊住宅可以申請評估，由於重建面積沒有限制，相信未來會有很多自主重建的案子出籠。

目前都更信保基金提供四年一百億元融資額度，每戶可貸款三百萬元，其他官股銀行也開放土建融資以及周轉金貸款，民眾想要自主重建，不用愁苦要靠建商的關係與保證，才能拿到建築融資。

 

非豪宅都更　房屋稅增加有限

因為都更信保基金就是要幫助民眾取得百分之百融資，花敬群舉例，很多人想自己都更，但沒有錢，都更信保基金就是幫民眾向銀行保證，降低銀行風險，使民眾可以取得較高的融資。花敬群認為，確保錢的來源，「釘子戶狀況也可以減少，使都更百分之百同意的機率大增」。

吳聖洪就以水源4、5期都更為例，當時銀行對都更放款沒有如今積極，當時公股銀行僅願意提供6成的建築融資，「使得都更根本無法進行，因為住戶沒有錢」，後來是經由台北市府的推薦，由當時一銀的董事長陳裕璋配合台北的都更政策，才順利取得百分之百融資，讓都更得以繼續。

至於都更後的房屋稅怎麼算？余志寧地政士事務所表示，以水源4、5期案為例，原本評定現值每戶大約只有10幾萬元，幾乎不用繳什麼房屋稅，都更後每戶評定現值激增為一百萬至數百萬元，以名下3戶內設定為自住的前提下，房屋稅是評定現值的1.2%，所以每年房屋稅大約1萬2,000元起跳。