都更重建大哉問!

房地分配究竟怎麼分?5大重點看懂權利變換

發布日期2021/07/07 作者陳雅玲

權利變換計畫在報核送審前會召開公聽會,聽取住戶意見和建議。 (圖/臺北市都市更新推動中心)
近年來,危老都更案大爆發,對持有房屋的所有權人而言,最關心的問題莫過於「我的房子可以換多少坪數?」、「房子價值是怎麼計算?」、「頂加、1樓增建能不能算進去?」其實這些攸關權利的問題,在都更法定程序中的「權利變換計畫」都會有詳載,透過估價機制計算重建前後的價值,對有意參與都更重建的住戶,不能不知道「權利變換」的重要性。

「權利變換」是房地分配的一種方式,還有另一種方式是「協議合建」,兩者房地分配的差異,前者是以地主與建商簽訂的合建契約內容去分,需取得100%的同意,屬於私契約分配,而後者採多數人同意,透過估價機制,使得權利的估算與分配公開透明,擬定的「權利變換計畫」需送都審會審議,因而時程相對較長,但也是透過政府把關,保障地主權益。


比例概念為核心 分擔成本與計算價值 

這兩種方式各有利弊,端視哪一種條件對地主有利,不過,目前都更案多以權利變換為主流,而權利變換究竟是什麼?財團法人臺北市都市更新推動中心規畫師許守傑表示,簡單來說,就是透過估價方式,將地主出的「地」及建商出的「錢」換算成權利價值,並計算所占的比例,將更新完成後的總價值扣掉共同負擔後,地主再依該比例分配。
都更前後權利變換計算示意圖。(攝自臺北市都市更新推動中心)
許守傑進一步解釋,權利變換的核心概念是「比例不變,價值變大」,舉例來說,持有的房地更新前價值500萬,占社區更新前總價值的1%,假設該社區更新之後總價值估算是15億元,扣除共同負擔5億元,結果所得10億元,則原持有房地權值比例1%,計算過後取得新房子的價值為1000萬元。

因此,在更新前計算出來土地權利價值的比例,這個比例很重要,是透過該數值比例來分擔更新成本,以及更新後建築物及土地應有的價值。至於房地權利價值由誰來估算,依據《都市更新權利變換實施辦法》第6條規定,由實施者委託3家以上專業估價者來估算,再從中選擇一家作為依據。 


共同負擔、選配及找補 詳載在權變計畫

一般來說,權利變換計畫需要留意的地方,臺北市都市更新推動中心整理了5大重點:
1. 更新前的權利價值:如同社區住戶在同一個時間點把房子都賣了,所取得房屋價格就是更新前的權利價值。

2.更新後的權利價值:房子在更新之後會重新設計,每間房子依據樓層、坪數、座向不同會有不同的價格,這就是更新後的價值。

3.共同負擔:辦理都市更新所需的成本花費,像是委託建築師、拆除建物及營建工程等等費用,資金的總和稱之為共同負擔。

4.選配原則及抽籤:都更後房子會進行選配,但分配的同時住戶可能會選到同一間房子,因此內容會註明公開抽籤進行的方式和規定。

5.差額找補:在選定房子之後,依分配價值與原先價值計算是否要多退少補。

對於房屋重建的分配價,很多住戶都存有一坪換一坪的舊有觀念,但若從權利變換的角度來看,是依據固定比例分配,總價值變大,而不是用坪數來衡量,另外估價機制對於常見頂加、一樓增蓋等非合法建物,一般也是不能納入估算價值。

另外,為了保障所有權人的權益,權利變換計畫在擬定之後,依據都市更新條列,實施者在向市府報核送請前會召開公聽會,並公開展覽30天,其間對內容有異議可以提出意見,再者是權利變換計畫經核定公告後,2個月內也能向行政單位提出異議。