北市 4大方案拚改建

主動劃設19處海砂屋 恢復容獎添誘因

發布日期2020/09/02 作者丁宜儀


(圖/資料室)
2019年4月18日下午1點1分,地牛翻身,震央位於花蓮,芮氏規模6.1地震,而台北市震度達到4級,上一回達到4級是在20年前的921大地震。這次雖無造成重大傷亡,但長安東路二段上,屋齡36年、樓高12層的「金林大廈」竟然向右傾斜,斜靠在隔壁大樓,儘管結構技師判定無安全疑慮,但傾斜的房子真的有人敢住嗎?

根據內政部不動產資訊平台統計,台北市30年以上老屋高達61.1萬戶、占比 68.05%為全台最高,相當於在馬路上每10戶房子就有 6.8戶是老舊建築,可說是全台危險老舊建築的集中區,像是已公告列管「須拆除重建」的海砂屋就有近20處,還有幾乎無耐震力的危險老舊建築物須拆除重建,政府明知該拆除,卻因整合困難、卡在權利變換階段而停擺。

尤其文林苑事件後,都市更新似乎更蒙上一層灰!台北市都更處指出,目前面臨2大挑戰:重建部分,由於都審程序重建相同,但法定程序冗長,且住戶須自掏腰包,配合度低,自然無法形成共識,違章建築亦無多餘空間增建電梯,都更之路困難重重。




都市更新祭藥方 展現鐵腕加速通關


然而台灣位處地震帶,危老建築衍生的公共危險刻不容緩,因此除了中央的危老重建,北市府推動4個方案,希望加速都更,包含:公辦都更、都更168專案、海砂屋精進方案,以及整建維護補助,民眾可依基地條件、提送都更事業計畫門檻等條件擇優申請。

其中,市長柯文哲最重要政見之一的「公辦都更」,有別於民間都更,只要基地條件符合公有土地比率達500平方公尺或占該地區總面積50%以上,就由地方政府帶頭執行,主動引導更新地區開發,擔任起實施者的角色。

柯文哲說,為什麼要「公辦」都更?就是當民間做不來的時候,政府應一肩扛起來做,而且部分公辦都更案件弱勢比率高,若要期待民間來做根本不可能,必須由政府出面。截至目前為止,台北市劃設85處更新地區,實施中的個案17件,像是華榮市場都更案、斯文里都更案等。

都更除了整合困難,繁複的行政流程也讓人詬病,因此北市獨創「都更168專案」,只要在送件時取得所有權人百分之百同意,市府即以「快軌」方式加速都更,8個月內可審議通過,大幅縮短時程。統計至9月30日為止,申請共計有 135件,審議通過 99件、審查列管中 36件。

大面積推不動 改走危老是一條捷徑

然而大基地往往產權複雜、戶數眾多,因此中央也另闢危老重建這條高速公路,只要達到100%同意門檻後,小面積即可執行,且放寬建蔽率、建築高度,可建樓地板面積較都更高,因此透天厝這類產品,所有權單純,相當容易推行,交易量價也水漲船高。

除此之外,危老重建計畫在文件程序也較都更條例簡化不少,合法建物文件從13項減少至5?6項,並開放「使照」、「合法建築物證明」及「危老重建計畫」一併審查,亦將重建計畫書標準、審查項目標準化,最重要的是簡化會辦程序,從7個單位減少至5個單位,減少審查時間。

為避免民眾霧煞煞,台北市政府獨創「危老重建推動師」制度,協助社區提供宣導、諮詢、輔導等服務,並依照個人專業領域分為ABC三組,培訓時間 12~36小時不等,目前已培訓10,119名危老推動師、建立110處工作站,危老案件累積成效相當驚人。根據建管處統計,截至目前,送件申請有140件、核定達91件。


主動劃設、恢復容獎 海砂屋問題加速解決 

「大片混凝土掉落、鋼筋裸露」,這是海砂屋最明顯的特徵,且危及居住人身安全,而根據公告列管「須拆除重建」海砂屋共有49件,大約 2,365戶,北市府在今年提出「海砂屋精進方案」,先是針對19件「須拆除重建」個案,主動協助迅行劃定更新地區,並降低提送都更事業計畫門檻至 1/2,可立即申辦都更事業計畫,並恢復 30%時程容積獎勵,和都更條例的50%可併用,最高可達 80%,如果同意比達90%以上,更可依循 168專案快速通關。

然而,有了蘿蔔,北市府也祭出棒子,海砂屋的拆除重建屬於私權,需要所有權人同意,但若屋況已經專業公會判定符合建築法第81條「傾頹或朽壞而有危害公共安全」相關要件,市府就可以執行強制拆除。

海砂屋精進方案實施後,第一批受惠即是位於臥龍街「全家福社區」,該社區完工於1985年,4年前就被判定必須拆除重建,但不同意戶仍拒絕搬遷。今年6月在北市府放寬門檻限制到90%後,比照168專案加速辦理,才得以露出曙光,未來將興建地下4層、地上23層住宅大樓,讓許多老住戶終於等到回家的這一刻!

 
祭出釘子戶條款 首案協調不成將強拆

不僅海砂屋祭出棒子開鍘,過去「文林苑」事件,造成民眾對於都更失去信心,拿釘子戶一點辦法也沒有。

所幸今年初來了讓人鼓舞的好消息!內政部頒發新版「都更條例修正案」,其中,代拆條款 (俗稱釘子戶條款 ),透過真誠磋商協調後,將可執行代拆程序,目前台北市已有「延壽國宅I區」一案申請,都更程序已推動8年,但仍有3戶不同意,目前經過2私調、1公調,預計近期再度召開第2次公調,若協調不成,恐將執行公權力代拆。