了解真實情況  重建更順利

發布日期2022/06/02 作者戴雲發

物價持續上升、缺工、缺料的問題更導致營造成本大漲,營造廠不敢承攬建案或工程,擔心成本風險過高,有些在疫情之前和地主談好合建比例或委建條件的建商或開發公司,因為當初預估營造成本時沒預料到成本會在短時間內有如此大的漲幅,導致現在發包困難或是擔心會出現財務問題,而將已核准的建照一再拖延,不敢輕易申報開工。

建商在與地主合建時須承擔建造及銷售房屋的風險,造價成本、市場房價的起伏都會影響最後的利潤,因此有些遇到目前情況的建商就希望能與地主重新談條件,或是提高建築融資,若與地主或銀行皆無法達成共識又真的負擔不起,建商可能就會選擇繼續讓該案件遲滯或是直接放棄承接,更糟的甚至是在建造過程中資金周轉失靈導致公司倒閉,地主可能直接被放生,如果又沒有完善的信託或續建機制,地主們就要經過漫長的程序甚至訴訟才能再次啟動興建。

不只是區域、地段、房價,土地持分、使用分區、臨路條件、基地大小、周邊是否有嫌惡設施等等都會影響能夠分配的多寡,地主應實際了解自身持有的價值,重建就能更加順利。(圖:中力都市更新提供)


當然目前也有合建或委建之案件盤給有財力之建商或團隊的案例,但之前已簽約之合約及內容,新建商或團隊不見得會全部買單,新舊建商及團隊都想獲利,反而可能讓地主們可分配之權益更少,承接之建商或團隊是否有完成重建之能力,也是值得地主們深思。

大多數地主都對自己的老屋有著深厚的情感,居住多年已習慣周遭的環境,所以很多地主都希望重建後能夠再搬回,但是地主常常從媒體斗大吸睛的標題得到錯誤的觀念,認為只要重建都能室內面積一坪換一坪、重建不用付錢甚至還能賺錢,這些並不是不可能,但不是人人有機會,需要基地條件和房價因素互相搭配才能夠做到,再加上現在各種成本大漲、各家銀行降低土、建融業務、利率調升的環境下,過去房價很好的地點,建商有機會分配給地主70%、建商自身30%的條件,但根據現在的成本,地主較難得到與過去相同的合建比例。

建商也要評估自身公司的狀況,正派經營的公司都希望能夠維持商譽、形象並且永續經營,若地主要求的比例過於不合理,建商不願意冒此風險,造成談判破裂。如果地主遇到開出超完美條件的建商,也不要高興得太早,可能還要擔心建商是否有財務問題,打算冒險也要盡快成案、販售幽靈預售屋,或是建造房屋時使用的都是便宜低階、品質不良的工料,新屋蓋好沒幾年就開始有問題,若遇到建商倒閉、一案建商,後續維修、保固等事項地主更是求助無門。

如果基地本身條件不夠好,建商開出的合建比例地主可能不會滿意,此時地主就可以考慮以自主更新、全案管理的方式進行重建,整個重建過程是需要由各方專業廠商共同合作完成,建議地主找有實際成功案例經驗的專業團隊來協助辦理,不只是建築規劃及營造施工品質部分,例如銀行土地建築融資貸款、周轉金、信託、建築經理公司、節稅到最後的買賣流程等事項,專業知識或者是較容易被忽略的細節都需要有專業人員負責把關,避免重建過程中發生問題。

不管是以什麼方式重建,地主都應該清楚了解自身所持有的房、地之真實價值、合理條件為何,地主可以尋求專業人員的評估,真正了解並接受現實後,更能挑選出良好的廠商,溝通也能更有效率。建築不只是遮風避雨的地方,要能夠住的安全、舒適才是老屋重建最大的目的。

 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員

 

【社團法人建築安全履歷協會】http://www.dyf.com.tw/city.php