買公寓等都更是不切實際的幻想,除非你能說服原居住的年長住戶

發布日期2022/03/24 作者胡偉良

最近不少人問我公寓能不能買?買不起新房,但家裡有老舊公寓,過去雖有人來談過都更,但最後卻總是無疾而終,到底問題出在那裡?

我給他們的建議都是:從大數據來看,公寓的成交價都是逐年遞減的,縱然危老、都更改建的風潮愈來愈熱,但趨勢依舊一樣,這也說明了老屋一定存在著一些問題。

為什麼不該買老舊公寓,我認為可以從幾個方面來討論:

1,就結構安全性來看

就結構安全性來看,老舊公寓當年設計施工上都沒有考慮地震力,碰到小地震可能還好,碰到大一點(5、6級以上)的地震絶對會不堪一擊,而且這些老舊公寓使用到現在都已經有一些年歳了,其結構性能日漸退化、老化,在地震下更是險象環生、危機重重;當然隔音不佳、採光不好、動線不佳、壁癌等更是常見的毛病。

也看過有人對此不以為然,提出:幾次地震中倒塌造成災禍人亡的都是大樓,以此辯駁:其實這樣的說法是有問題的,首先,有大樓倒塌造成人員死傷並不代表大樓的安全性比較差,因為倒塌的大樓比幾乎都是1999年921地震以前蓋的, 921之前,依據舊法規設計施工的大樓,確實有安全疑慮,若再加偷工減料,不當使用,其危險性確實是大於一般公寓的,也因為它的量體太大,出狀況時, 災情當然也就嚴重;舉個比較極端的例子,大象一腳可以輕易踩死腳下的蟑螂,但是只有一隻蟑螂疊在另一隻蟑螂的身上,卻可以分毫無傷,這就是量體上的差異,公寓的量體是遠小於大樓的。而921 之後,依據新法規設計施工的大樓都已經沒有之前法規上的那些疏漏,所以,在921之後的幾次震災中,基本上都沒有重大災情傳,也就是,除非嚴重的偷工減料,否則,依法規設計施工的大樓是遠比老舊公寓安全的。

2,改建的可能性

就改建的可能性來看,以4層公寓為例,其現存容積率大多在240~400%之間,若加上違建,其現存容積率更高。改建之後,需依新的法規容積率(台北市225%;新北市及其他縣市200~300%)辦理改建,縱然加上40%的上限容積獎勵,也很難達到室內一坪換一坪,所以縱使改建後房產價值大增,但總是有住戶會居泥於室內坪數不如原來,而不願意改建,所以4、5層公寓改建的難度很高。

3,遊說長輩參與改建

擁有老屋的大多數是上了年紀的人,一般而言,他們已經習慣老屋的居住環境,因此往往改建的動力不大,一碰到阻力也容易退縮,因此,這時年輕一代的有必要加以遊說,這是為了長輩,也是為了他們自己,畢竟,日後改建一定會愈來愈困難,因為改建的獎勵措施會逐年縮減,而勞動人力短缺也會造成改建的營建成本日漸增加,這是很不利於原地主在改建後的分回(坪數)的。

 

胡偉良Profile 

畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前從事房地產生態系的建構。