結合地政專業 突破一坪換一坪迷思

王進祥談整合:最關鍵在平衡利益、利害

發布日期2021/12/07 作者陳小茜

《都市更新條例》自1998年11月公布施行 至今,已屆滿23年,期間歷經9次修法,可說是台灣地區修訂最頻繁的法律之一。然而,23年來都更成果仍難圓滿,最大的困境就是不同意戶的反對與抗爭,加上政府未貫徹執行代拆舊屋及審議期間過於冗長,在在彰顯政府政策施行的效能偏低。

整合難題百百種  釐清不動產產權有賴專業

地政士公會全聯會榮譽理事長王進祥指出,少數不同意戶並非不同意都更,而是不同意或質疑都更重建分屋的「權利價值」,認為會有分配不均或利益被剝奪的情況,甚至心存私利期盼多得利益;亦即,現行都更整合的困境,主要還是潛藏著人性的「利益爭奪」。

王進祥強調,要突破困境,除了具備地政專業的能力外,更必須有「誠懇、積極、友善、勤勞」的與地主互動說明、溝通與協調,才可能成局。特別是,如何利用都更危老重建的過程,同步進行地主(屋主)就其財產重新分配給子女;甚或同步代為處理「借名登記」產權的返還或差額補償,及「有地無屋、有屋無地」等問題,更是關鍵中的關鍵。

王進祥也表示,地主是否同意參與都更?其最關心的莫過於──都更與危老之重建,可否「至少一坪換回一坪」;若以容積率300%以下、5層樓的公寓重建為例,就是一項不可能的任務。因為以更新後建物的公設比30%來說,舊屋1坪換回新屋1坪「室內空間」的登記坪,應已變成1.428倍的面積;即使更新後總增值利益可達舊屋價值之1.5至2倍以上,但在人性的利益考量下,仍會有很多人不能滿足。

此外,都更或危老的「開發整合」過程中,最需突破的不動產產權問題,除了上述室內坪數「一坪換一坪」的迷思外,還有:1.一戶可否一停車位?2.一樓店面面積減少的解套?3.違章或增建建物應否拆遷補償?4.自力都更有無需要租金補貼?5.原地下室獨立產權如何分配原容積?6.原有陽台未登記如何計算?7.有地無屋如何減值?8.有屋無地如何分回房屋?9.地下室車位使用權如何計價?10.公寓樓房面積相同,但基地持分不同的加減值計算以及如何調整估值等等。

地政士公會榮譽理事長王進祥認為,整合重建牽涉複雜不動產產權問題,還有近期營建成本提高,也是必須要克服的難題。(現代建經提供)
諸如上述的整合難題,王進祥認為,更需要有地政士專業職能介入,才能有效加速整合。以現代建經來說,為現代地政關係企業,配合政策投入危老重建行業後,是國內建經公司極少數經營統籌「開發整合」與「代墊前期作業費用」的行政管理業務(PCM)公司。現階段已完成危老及都更開工案各1件、自行整合籌組更新會9件、協助建商整合2件,並轉投資都更標的6件、更新會全案管理2 件,以都更事權併送和公開招商各1件。
由於具地政士專業優勢,現代建經近年投入都更危老整合,協助地主重建。(現代建經提供)
 
營造成本飆漲  帶來都更業務新挑戰

除了不動產產權問題外,近年營建成本的飆升,也對都更與危老重建的推動帶來新的挑戰。王進祥指出,一般而言,營造成本約占「興建成本與費用」的65∼75%;營造成本飆漲,當然會造成共同負擔費用的增加,而建築成本增加的結果,必然轉嫁於消費者,否則就會導致地主參與都更、建商與地主合建的意願大為降低。

王進祥認為,此時自組更新會之自主都更、自力都更或自地自建方式,就會形勢比人強地替代與建商合建分屋的重建方式。也就是說,未來都更重建的主流,多會走向由當事人控制營造成本及降低風險管理等事務,否則無法滿足地主對都更利益的期待。

「自組更新會」(即實施自力更新與自地自建),雖可分回建商擔任實施者的利益,讓地主分回滿意坪數的容積獎勵,但對地主之間的合作也形成新的挑戰。因此,王進祥也特別提醒有意自主都更的地主,應注意「共同負擔」的財務計畫與不動產估價之合理性。

「共同負擔」是全體地主及實施者(更新會或建商),依土地權值或出資比重所共同負擔之金額;項目包括工程費用、容積獎勵費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐、管理費用、都計變更費用與容積移轉費用等等。其中工程費用,包括營建費用及公設與公益設施設置之費用,是都更重建過程最大費用,因此如何有效控制成本並兼顧施工品質,自然成為實施者首要面對的問題。


複合式大樓都更困難  政策應另有誘因

至於,高雄「城中城」大火事件凸顯的複合式大樓都更整合的困難,王進祥認為,都更重建的建物,如果是5樓、7樓,甚至12樓,屬於人多、戶多的複雜案件,特別是法定容積不足,又要支付興建成本下,往往推動十分困難。若再加上行政程序的都更審議期間無從縮短,實施都更的成本與負擔必然加重,導致同意都更者信心與鬥志慢慢喪失,且更易誤會政府施政的無能。另外,若再加上不同意戶的抗爭,也會造成已難得整合成功報核中的都更個案,無法順利推展。

王進祥特別強調,客觀上,還是應該讓地主先獲得心中期待的建物坪數,才是都更重建的最重要因素;因此只能在政策或法制上增加容積獎勵的誘因,並鼓勵以自主都更方式進行,才有成功的可能。

另外,如何協助地主取得重建資金,也是開發整合之外的困難點,這方面也很需要金融機構及政府的協助。

至於其他難度較高必須克服的問題,還有違章增建的補償及一樓店面店租的補貼等等,是否能滿足原地主的期待,均屬加速都更重建必須面對及克服的難題。