地主若不想出資重建 只能與建商談合建嗎?

發布日期2021/12/02 作者戴雲發

不管選擇何種方式重建,能夠順利完工並且確保建築施工品質及結構安全才是重建最重要的目的。(圖由Alfa Safe中力建築團隊提供)

在都更、危老案件整合的過程中,常常聽到每位地主不一樣的人生故事,也因為不同的人生經歷,想法也會不同,通常在開發整合階段,會先依據基地大小、開發強度限制、基地地形條件、所有權複雜性、容積獎勵……等各項因素,選擇出一種最適合該基地的重建方式,並朝該目標努力,例如若是以「危老條例」重建就要努力讓地主們100%同意,或是地主希望自主更新就要協助社區以「都更條例」、都市更新會設立管理及解散辦法成立更新會,不同的選擇衍伸不同的作業方法,地主需要做的事情與程序也會不大相同,在此與大家分享過去經驗中的兩種案例情況。

其中一種情況,大多數的地主已決定自建、全案管理,但有幾戶地主堅持要合建,原因可能是認為自己年事已高不願承擔出資的風險,也不想貸款故堅持不出錢,每位地主都會有不同的原因考量,也都情有可原。而這時則應根據該地主所持有的土地、建物條件,估算是否能夠達成地主不出錢的要求,若持有土地條件好、土地持分大,就算滿足該地主的分回房屋需求也還有利潤時,有投資意願的人就可以與該地主談合建,不願出錢的地主只要同意土地跟大家一起信託並配合融資,重建成本由願意投資的出資者負擔,完工後再依當初談好的合建條件進行分配,不管是危老還是都更都可以以這種模式順利進行。曾經就有一案,大部分地主決定要以全案管理方式自建,但其中有地主不願意如此,因此其他地主決定一起出資與該地主合建,但在選屋時看到其他地主每個人都能分回比原坪數更多的新屋後,該地主卻只能分回與原面積相同的坪數才又考慮跟大家一起自建。雖然「部分合建、部分自建」是一個可以讓重建順利進行的方式,但建議地主還是盡量以統一的方式進行,以降低作業的複雜度,且地主之間也比較不會有爭議。

另一種情況則是,地主可能過去有跟不良建商交涉不愉快的經驗、或是怕麻煩不想出席重建期間的許多會議,希望由大品牌的建設公司來負責建造,寧願少分配一些、不用親力親為辦理各項重建流程事項,就能分回新房屋就太好了。不過地主也要考量到如果希望由大品牌的建設公司來負責建造,那就需要是面積較大、地段好的基地才比較有機會,地主在選擇建商的同時,建設公司也會評估該案件是否有利潤,倘若是在巷弄中的小基地危老案,大品牌建設公司參與的意願可能就相對不高,此時地主就需要另外要找尋願意合建的建商或是考慮自建、委建的方式。

每個案件、每位地主都有其特殊之處,尤其是居住大半輩子已有情感的家,重建過程中有任何想法應理性溝通並給予尊重,在合理的條件範圍下與專業團隊互相配合,找到最適合自己的方式進行,不管最後選擇的方式是什麼,選擇一個專業、能確保建築安全的團隊才是最重要的,目前政府提供的稅賦優惠、時程容積獎勵等,應積極把握進行重建,將原本危險老舊的建築物翻新成實質安全的好建築,才是都更危老重建的主要目的。

 
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員