都更重建一定要找建商合建嗎?

發布日期2021/11/18 作者戴雲發

在許多地主舊有的印象中,都更一定要花費非常久的時間,過去新聞中也常常聽到一件都更案就花了十幾年才完成。因此,有些地主聽到自家社區有人要來談都更重建時常覺得困擾,其實會需要花費這麼久的時間,最大的原因在於「人」,當地主不信任建商、高估自身老屋價值、不願意參與等,這些都是導致都更推動困難的因素。有些地主選擇用自主更新的方式重建希望可以分得多一點;或是因為無法信任建商而成立都市更新會,都市更新會就如同地主們一起合組一間公司,選舉出熱心、最好有相關專業知識的地主作為理監事成員,由更新會帶領地主們共同開會、討論、主導整個重建過程,公開透明的作出每一個決策。
 

而在成立都市更新會之前,地主們可以先多調查都更範圍內大家的重建意願,當社區凝聚足夠的共識時,再開始準備都市更新會的籌組。若地主們的同意比例不夠高,就算都市更新會成功成立之後的會議也可能因為出席率不足導致流會,即使都市更新會成立好幾年都更依然談不成的情況也時有耳聞。

都市更新會的設立,依規定應由土地及合法建築物所有權人過半數或七人以上發起籌組,於成立大會後30日內備妥相關法定文件,報請直轄市、縣(市)主管機關核准立案,並要於籌組核准日起6個月內召開成立大會,從設立、運作、到解散都須依照「都市更新會設立管理及解散辦法」及「都市更新條例」進行,但更新會章程不必與都市更新作業手冊之章程範本完全相同,可依更新會特性、需求做調整,但不可違背「都市更新會設立管理及解散辦法」及相關法令(如組織架構、職權…)。

成立都市更新會可以依據進行的進度申請政府提供的補助,不過,雖然政府有提供補助,但是都市更新會在運作初期還是需要一些前期費用,並不是光靠補助、完全不用出錢就能夠成案的,地主可以盡早簽到足夠比例的都更同意書,就有機會能夠先跟銀行貸款,重建是否可以進行到拆屋施工步驟還是要看全部地主有沒有共識。倘若不清楚法條、不知道怎麼做,都市更新會缺少專業、有經驗的成員,可以請專業團隊作為代理實施者可協助更新會前期整合、評估、推薦遴選廠商、辦理銀行融資、信託、營建管理、房屋銷售……等等。重建的過程中有非常多事項需要注意,有專業團隊的協助相對可以比較輕鬆、不會出差錯,最重要的是,大家期待翻新後的新建築必須要能夠順利建造完成,且住起來安全又舒適!

都市更新會組成與執行程序圖。(資料來源: 內政部營建署都市更新作業手冊)
隨著都市更新條例自發布以來不斷的修法,不只是都更相關的規定變的越來越完善,許多程序、機制、甚至是銀行的配合都比過去更加的明確,因此越來越多地主選擇以自主都更的方式進行。重建成功是需要大家的共同努力,了解自身權益、積極參與每場會議、配合流程作業、選擇優良廠商,當熱心積極、專業能力、資金財務都到位時,都更就不再是遙不可及的夢想。
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員