胡偉良
品嘉關係企業創辦人（Since 1987）。
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
危老改建的黃金夢幻（二）
改建後的利益
現在因為危老條例的施行，老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外（最高可達 40%，其中包括10% 的時程獎勵），地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠（房屋稅優惠合計可達 12 年）。
一般而言，危老條例的獎勵中，比蛟容易取得的包括：符合危老的危樓條件（6 或 8%，危險建築則為10%）、退縮建築（四面皆退縮 2 米時 8%；正面 4 米，其餘三面皆退縮 2 米時 10%）、時程獎勵（109 年 5 月 11日前申請為 10%；之後逐年遞減）、耐震設計（2、4、6、10%）；其他如：緣建築（2、4、6、8、10%）、智慧建築（2、4、6、8、10%）、無障礙設計（3、4、5%）、協助開闢公設（上限 5%）等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得（即為有償取得之增額客獎）。
1. 住戶
以容積獎勵 40% 為例，改建後原屋主可分回的面積約略如下：
台北市的住三土地：換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。但室內面積只有原來的 7 成左右。
新北市的住宅土地：基本容積率為 300% 的土地，換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20%，室內面積只有原來的 9 成左右。
原屋主的增值利益：
以台北市的住三土地為例：為房屋單價的增值＋停車位的價值。其增值比例約為原房價的 45% 以上。
新北市的住宅土地：除了房屋單價的增值 + 停車位的價值外，還有權狀坪數增加所帶來的價值增加，所以新北市的增值比例約為原房價的 55% 以上從實務上來看，通過危老改建後，危老住宅在改建後房屋價值很容易達到 50％以上的增值利益。
再詳言之，以雙北的 4 層公寓為例，改建後，台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加 0 ~ 15%，單價則可以增加 35 ~ 45%，因此價值至少可以提升 1.42（1.075*1.4），再加上車位，至少增值 1.5 倍；而新北市的權狀坪數則可增加 20 ~ 35%（新北市新店、板橋、永和、中和、三重等區域臨 8 米道路的法定容積可達 300%，是台北市 225% 的 1.33 倍），房屋單價可以提升 20 ~ 40%，房屋價值可以提升 1.65（1.27*1.3）倍，加上車位，價值可以提升 1.75 倍。照理說，在這樣的大利多情況下，改建應該是如火如茶的受到全民歡迎，遍地開花，但是事實是否如此呢？其實並不是這樣。理由，整合不易，為什麼不容易？答案很簡單，危老屋主的觀念、思維跟不上。
2. 廠商
政府大力推動老屋改建，也把老屋改建弄成了全民運動，尤其是危老改建，在政府金融政策的大力支持下，各方搶進，在眾多參與者的爭食之下，改建實施者的利潤瞬間大幅滑落，一下子就從朝陽產業跌落為夕陽產業，利潤微薄，並且在執行過程，稍有不慎，可能就會變成爛尾樓。
現在因為危老條例的施行，老宅利用此一良機改建除了可以容積獎勵外（最高可達 40%，其中包括10% 的時程獎勵），地價稅及房屋稅亦可獲得減半徵收的優惠（房屋稅優惠合計可達 12 年）。
一般而言，危老條例的獎勵中，比蛟容易取得的包括：符合危老的危樓條件（6 或 8%，危險建築則為10%）、退縮建築（四面皆退縮 2 米時 8%；正面 4 米，其餘三面皆退縮 2 米時 10%）、時程獎勵（109 年 5 月 11日前申請為 10%；之後逐年遞減）、耐震設計（2、4、6、10%）；其他如：緣建築（2、4、6、8、10%）、智慧建築（2、4、6、8、10%）、無障礙設計（3、4、5%）、協助開闢公設（上限 5%）等則都需要增添設備投資或增加興建成本之後才能取得（即為有償取得之增額客獎）。
1. 住戶
以容積獎勵 40% 為例，改建後原屋主可分回的面積約略如下：
台北市的住三土地：換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略相同。但室內面積只有原來的 7 成左右。
新北市的住宅土地：基本容積率為 300% 的土地，換回新屋的權狀面積與老宅的原權狀面積約略增加20%，室內面積只有原來的 9 成左右。
原屋主的增值利益：
以台北市的住三土地為例：為房屋單價的增值＋停車位的價值。其增值比例約為原房價的 45% 以上。
新北市的住宅土地：除了房屋單價的增值 + 停車位的價值外，還有權狀坪數增加所帶來的價值增加，所以新北市的增值比例約為原房價的 55% 以上從實務上來看，通過危老改建後，危老住宅在改建後房屋價值很容易達到 50％以上的增值利益。
再詳言之，以雙北的 4 層公寓為例，改建後，台北市的房子在權狀坪數上至少可以增加 0 ~ 15%，單價則可以增加 35 ~ 45%，因此價值至少可以提升 1.42（1.075*1.4），再加上車位，至少增值 1.5 倍；而新北市的權狀坪數則可增加 20 ~ 35%（新北市新店、板橋、永和、中和、三重等區域臨 8 米道路的法定容積可達 300%，是台北市 225% 的 1.33 倍），房屋單價可以提升 20 ~ 40%，房屋價值可以提升 1.65（1.27*1.3）倍，加上車位，價值可以提升 1.75 倍。照理說，在這樣的大利多情況下，改建應該是如火如茶的受到全民歡迎，遍地開花，但是事實是否如此呢？其實並不是這樣。理由，整合不易，為什麼不容易？答案很簡單，危老屋主的觀念、思維跟不上。
2. 廠商
政府大力推動老屋改建，也把老屋改建弄成了全民運動，尤其是危老改建，在政府金融政策的大力支持下，各方搶進，在眾多參與者的爭食之下，改建實施者的利潤瞬間大幅滑落，一下子就從朝陽產業跌落為夕陽產業，利潤微薄，並且在執行過程，稍有不慎，可能就會變成爛尾樓。
胡偉良Profile
畢業於台大土木系，並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。
品嘉關係企業創辦人（Since 1987），目前從事房地產生態系的建構。
