自主更新、自地自建盛行 兩大要點建立保護機制

發布日期2021/07/28 作者戴雲發

選擇做全案管理之危老案件,建議可在申請重建計畫之前先做估價作業。(圖由中力都市更新提供) 選擇做全案管理之危老案件,建議可在申請重建計畫之前先做估價作業。(圖由中力都市更新提供)
近年來,因在政府推動及各種獎勵之下,全民都在談論都更及危老,期望自家的老屋能夠更新重建,過去地主對於都更並不了解,在不清楚的情況下,也對建商產生不信任的態度,導致過去講到都更,大多都給人較負面的印象。

政府為加速推動老舊建築物更新重建作業,在2017年5月公布《都市危險及老舊建築物加速重建條例》(以下簡稱《危老條例》),提供另一種老舊建築物重建的獎勵方式,並訂定培訓都更、危老重建推動師的計畫,藉由補助的方式激勵推動師們積極協助社區住戶整合,加上網路上不只是政府,許多提供都更危老服務的公司也在各自網站中整理出各種QA、懶人包……等,提供想學習、了解自身權利的地主使用。當地主愈了解都更危老重建時,開發整合的人也會愈好溝通,不再因對事情的不瞭解,導致對建商完全不信任或開出不合理的條件。


採取自主重建 整合階段宜先行估價 

從整合的經驗中發現,隨著都更危老發展愈來愈成熟,委建或是全案管理逐漸成為一種趨勢。一些基地較小的危老案件與建商合建,可能會有因基地小相對營建成本單價較高,造成雙方對於利潤都不滿意的情況發生,因此現在愈來愈多地主希望採取委建或是全案管理、自主更新的模式進行重建。

若選擇委建或是全案管理、自主更新的模式進行重建,建議地主在申請重建計畫或相關都更流程規畫作業之前先做估價作業。在前期申請重建流程中,需花費最高金額的作業就是重建計畫及相關都更前期規畫作業,製作重建計畫及相關都更前期規畫作業將產生建築師費用、測量、鑑界、鑽探、估價師估價….….等花費。

若地主未先進行估價作業,就有此一風險:起初,整合階段大家都表示願意重建,但是流程牽扯到價值分配問題時,若有人對於自身的分配比例不滿意,地主之間協調無果、甚至多年的鄰居感情破裂,導致有人不願重建時,前期作業、重建計畫及相關都更前期規畫作業,所花費的金錢以及努力都將付諸東流。

因此當基地內大多數之地主們皆有重建意願時,建議就可選定2~3家不動產估價師事務所進行估價,不動產估價師會逐項釐清重建前的產權狀況,並針對重建前相關權利人價值計算出各所有權人之權利價值比例,透過不動產估價師專業、客觀的評估,未來就可依據比例進行合理的分配,不僅可保障所有參與者的權益,更減少地主間的猜忌及疑慮,使得危老重建過程更順利,達成多贏的局面。


借重專業團隊 把關重建每個環節

由於大多數的地主並非營建相關人員,很多地方或機構都有提供重建相關問題諮詢的服務,但若選擇自主更新的模式進行重建,建議挑選可信任的專業團隊,像是全案管理公司來進行重建流程,協助地主管理一般較不容易注意到的部分,例如重建過程中,最基本且最重要的營造施工。

倘若地主無相關經驗,又選任到不適合的營造廠,有可能花了大筆營造費用不但沒有得到安全的新建築,輕則未來房屋牆體出現裂縫、容易漏水、磁磚掉落等,重則釀成公安意外或因廠商倒閉落跑而造成工程延宕、整體價值大幅減損,若再加上無完善的信託續建機制保障,地主更是得不償失。目前其他重建中案件,也有幾個重建基地造成爛尾樓,目前尚無法有效解決,連何時能完工都成未知數。

因此,在委建或全案管理的趨勢下,挑選良好的專業團隊至關重要,為地主們從源頭把關重建流程中的每一個步驟,包含結構安全、規畫設計完善、施工品質確實、產權分配清楚、價值提升等,使建築物能順利完成重建,未來才能實質住的安心、放心,不須再擔心地震帶來的恐慌,一家人的人身安全更有保障才是最重要的。


戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員