官股銀行金援推動計畫

解開1坪換1坪難題 自主重建是新選項

發布日期2020/09/04 作者陳雅玲

潘重安/攝 潘重安/攝

近來,都更議題被危老重建炒熱,許多人開始關心自家房子能不能重建,對於未來可以選擇何種重建方式也開始進行分析比較。根據臺灣金融聯合都更服務公司統計,台北市近20年核准都更案件的實施者類型,高達95%是建商合建,僅有5%是採取自主重建,凸顯未來自主更新的模式,將隨著危老重建逐漸開展。

都更經驗逾20年,同時也是台灣中小企業銀行「創新金融專案辦公室」主任陳銅溪,經手都更及危老案件達50餘件,在業界享有「都更導師」美名,多次參與自主更新的案件,對其中有何優劣熟稔於心。

突破舊有框架 解決連帶保證人、資金問題

在陳銅溪參與自主更新的案子,以「尚華仁愛」一案從危樓變身為豪宅,最為業界津津樂道。該案在九二一地震結構受損,由住戶自組都市更新會擔任實施者,過去這樣自辦都更,銀行的做法是,所有居民連帶保證,核貸採比例原則,需再自籌額外的重建資金,但每個人經濟條件不一,有些無力負擔重建資金,又不互為連帶保證,更新會為資金不足而傷腦筋。

後來,承接的銀行採取幾項突破性做法,包括以重建後的房地價值作為估值、產權及資金均信託管理,建立續建機制,使得成為首件取得全額貸款的自辦都更案。

在都更之後,住戶最關心房屋價值。陳銅溪笑說,尚華仁愛在未都更之前,列為紅單危樓,房價每坪約40萬元,在都更之後,最後一戶成交單價來到189萬元,總價1.5億元,「當時媒體報導都說,這是最貴的都更豪宅,創造了50幾個億萬富翁。」

不僅是尚華仁愛,大家熟知的台北市水源四、五期自主更新案,陳銅溪也參與其中。他描述,當時的居民,大多是退休已久的長者,唯一收入來源是低收入補助,原住戶都擔心「收入來源不到萬把塊,怎麼拿錢出來蓋房子,以後怎麼付房貸?」當時,陳銅溪協助住戶,告訴他們可以用重建房屋價值估算貸款金額,加上市府核准高額容積獎勵,原本舊房7、8坪,重建後可分回26、27坪,每坪單價達60、70萬,房屋增值後「以屋換屋」,可以解決財務問題,身上還多一筆錢。

不過,陳銅溪也提醒,現在房市狀況未明,新建餘屋數高達8萬棟,別再以為危老重建或都更愈晚進行,獎勵值愈高,獲利愈豐厚,已經不合時宜。另一方面住戶在重建時一直存有「1坪換1坪」的舊思維,陳銅溪提出他的見解,「正確來說,應該是分回原來的室內面積」。

法規限制與建商合建 1坪換1坪難達成

為何1坪換1坪不容易?首先,法規隨著時代在變。30、40年前的公寓,公設只有樓梯間,還併入登記主建物坪數;以雙併公寓來說,室內面積是登記權狀的95%,梯廳面積約占了權狀5%,然而,隨著民國94年修訂《建築技術規則》8樓以上住宅強制設置雙安全梯,接著要求考量殘障人士進退,加深、加寬逃生梯的面積,建築物公設比愈來愈高。

再者,容積率和建蔽率的問題。早期的房子,以基地前面的道路寬度決定建築物高度,允建容積率高,等於是基地蓋滿滿,但在民國72年後,施行「台北市土地使用分區管制」,各土地使用分區的容積率及建蔽率皆有所管制。

以台北市最常見的第三種住宅區(以住三簡稱)來說,以前的房子容積大,若土地100坪試算,最高建蔽率達60%,等於4層樓公寓的容積率是240%(60% X 4),如果再扣除樓梯間5%,換算室內面積容積率可達228% (240% X 0.95)

   

如今的土地使用分區管制,規定住三容積率225%,假設拿到容積獎勵30% (不含時程獎勵10%),建物可以蓋到292.5%(225%X1.3),但再扣除公設比30%,室內面積容積率204.7%(292.5% X 0.7),兩者容積率相比下來,坪數明顯很難一坪換一坪。

另外,如果選擇與建商合建,住戶也很難分回原有面積,畢竟建商也要承擔風險、賺取合理利潤。以台北市住宅來說,地主分回比率約60~65%,如果位於蛋黃精華地段,地主分回比率可高達7成,然而畢竟是少數個例。

陳銅溪也相當看好危老重建。他認為,以台北市的都更案來說,過去平均獎勵值不到30%,然而《危老條例》因時程獎勵外加10%,可以達到上限40%,其實重建誘因相當高。

銀行土建融資放寬 全額貸款協助老屋改建

不過,分不回原有坪數,住戶通常會有抗性,要解決上述的問題,陳銅溪認為,只有自主重建,更新後利益由地主共享,當然住戶也要自行負擔所有整合與開發費用,便是要向銀行借貸資金。

的確,資金關係到自主重建能否成功的關鍵之一。因此,金管會去年8月解除《銀行法》第72條之2放款融資比率「不得超過30%」限制,有助於提高重建資金融通的活水,目前,8大官股行庫也積極經營這塊業務,其中,台灣中小企業銀行特別創設「創新金融專案辦公室」專責辦理,成立迄今都更金融已辦理18件,融資金額131.74億元,提前達成首年目標融資1 0 0億元。

而會有傑出的成績表現,主要是看到銀行辦理都更危老融資的痛點。陳銅溪說,都更危老融資屬於複雜、具專業性的金融業務,與一般融資案件不同,經常辦理速度緩慢,授信、信託容易疏漏,影響銀行在都更危老業務的推動,因此創設「創新金融專案辦公室」主要是解決痛點,強調快、易、通,可以快速辦理、解決客戶疑惑、資金籌措暢通,提供專案輔導、融資及信託等一條龍服務。

不僅推動都更危老金融業務,台企銀同時也將「廠辦更新重建」納入推展重點,目前接洽共3案,預計2019年底完成2案,金額約39.9億元,預計與桃園市政府合作,提供專業諮詢服務及規畫建議。
 

 

陳銅溪Profile 

現職:台灣中小企業銀行創新金融專案辦公室主任、新北市都市更新學會理事

學歷:中興大學地政系、台灣省基層公務人員特考金融組及格

經歷:台灣金融聯合都市更新服務公司理事、第一銀行八德分行經理、台北市政府及新北市政府都更相關講師