政府公權力、民間經營能力雙軌並進

都更案加緊腳步 政府、建商、地主缺一不可

發布日期2020/09/04 作者陳雅玲

丁致成提供 丁致成提供

「《危老條例》是一劑強心針,讓原本奄奄一息的人,再次有了跳動的生機。」近來《危老條例》核准案件增量,掀起市場熱絡反應,長期協辦都更案的財團法人都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發執行董事丁致成做了這樣譬喻。不過,他也提醒,強心針劑量不宜使用過久,要適度減量。

都市更新研究發展基金會成立20餘年,經手核定都更案件達71件,總完工件數達47件,成績斐然,都更經驗可說身經百戰,同時經常與日本互相交流參訪,學習與精進都更經驗。丁致成表示,歷經文林苑事件,日本人看台灣認為「正在走日本20年前的路」,是都更必要歷經的學習與磨合過程,如果能夠學得快,才能加緊腳步趕上更新的進度。
 

借鏡日本 累積經驗開發大規模

丁致成肯定《危老條例》的出現,讓建商、地主恢復信心,大家願意來做都更。但他也憂心說,從都市整體發展來看,《危老條例》使得過去走不動的都更獲得解套,卻也因為重建門檻低衍生出面積偏小的問題,無法實現公共利益,缺乏完善的公共設施,例如建置人行道、坡道停車場等,加上基地小容積率高,建物又高又瘦容易造成市容不和諧。

他認為,最終還是要回歸到都市更新,民眾對都更也要建立正確的認知。以日本六木本之丘來說,占地11公頃,相當 8個東京巨蛋體育場的面積,反觀國內都更面積0.2 、0.3公頃,就已經很大。然而,日本大型都更案的背後,是經過一次又一次的都更累積經驗,使得建商、地主有信心,達成共識進行大規模都更開發。

丁致成補充,「六木本之丘都更成功,無論對都市景觀、觀光帶動、就業機會、商業生活機能、居住環境都有正面助益。」一件都更案歷時7、8年,從長遠都市發展來看,其實微不足道。

對於都更案件時常卡在「人地整合」,丁致成多年都更經驗很有感觸。進入一個都更案,會發覺每案都很獨特,為什麼沒有改建?背後都有特殊的原因。例如一塊很小的地,居然有40、50位所有權人,還有未辦繼承的問題,後面可能牽連10位、20位繼承人。

再者,媒體時常報導,都更爭議是建商與住戶之間的利益衝突,其實住戶與住戶之間的利益衝突更為嚴重,諸如私下找認識的建商,又或是住戶本身是建築師、營造商,參與自家社區都更,又或者住戶之間分成兩派互卡對方,最後傳出流言蜚語,破壞都更的和諧度。
 

整合有賴轉換觀念 建立安全的家是核心

丁致成不諱言表示,一個都更案要成功,在於政府、建商、住戶三方合作,缺一不可。如果能把目標放在建立一個安全舒適的家,觀點就不一樣,坪數多一坪少一坪不再是關注的唯一焦點,反而在意居住機能、施工品質,有利於凝聚共識。

長期以來,都市更新研究發展基金會協助政府或民間進行都市更新,熟稔更新單元劃定、更新事業概要規畫、權利變換、營建招商等相關程序與業務,在多件知名都更案的背後,該協會都參與其中。

最具代表性的是,參與位於南京東路、敦化北路口的「台北金融中心」大樓都更案,產權所有人涵蓋15家知名金融機構和企業集團,諸如國泰人壽、兆豐銀行、元大建設、勝一化工等等,由基金會全案管理,從協助擬定更新事業計畫,到甄選建築師、營造廠進行邀標,工程總經費16億元,是當時大規模的都更案。

而自家丹棠開發也擔任實施者進行都更案,近期天津街「晶華MORI」都更案銷售完成,從投入到興建磨了13年,期間為了讓基地更為完整,一度撤回計畫案,再併入基地邊角一棟7層樓,光是都更審議過程歷時3年半,過程中又被砍容獎,「以投資報酬來看,開發商利潤10%,歷經10餘年,平均1年獲利不到1%,」丁致成認為,投入時間和回報不成正比,建商願意做都更已經不多,相較買一塊素地開發,報酬還比較快回收,過去對建商賺很多的既定印象應要打破。

不過,市場上建商良莠不齊,丁致成建議,地主在選擇建商時,不妨從過去歷史推斷是否有能力承接都更案,「建商的能力和信譽是真正的關鍵,再者,專業度也絕對要夠,」蓋房子和都更是兩回事。

現在的都更氛圍不同於5、6年前,丁致成欣然樂見。都市更新是創造公共利益的公共行為,也是振興經濟的重要手段,需要政府的公權力,民間的經營能力,公私合作才能讓都市更新繼續往前走,而基金會這股民間的都更能量,也將繼續協助開發者及社區地主推動都市更新。



丁致成PROFILE

現職:都市更新研究發展基金會執行長、丹棠開發執行董事

學歷:國立台灣大學建築與城鄉研究所碩士、私立淡江大學建築學系建築學士

經歷:中央都市更新基金委員會委員、各縣市都市更新審議會委員、光世代建設股份有限公司董事