臺灣金融都更公司強打「信任牌」

主攻自地自建 率先業界建立新模式

發布日期2020/09/04 作者武新捷

彭世杰/攝 彭世杰/攝

老屋改建再度掀起熱議,台灣畢竟位處地震帶,老舊建築物耐震能力不足受質疑,改建有其需求,然而,有意改建卻又過程繁瑣,牽涉前期評估、資金籌措到營建管理、交屋銷屋等一連串的瑣碎事務。有意重建的民眾,常不知從何下手,也認為自主重建是一件困難的事,但現在就有一家公司可以解決民眾的難題。

由內政部與財政部聯手催生的「臺灣金融聯合都市更新服務公司」(簡稱「臺灣金融都更公司」),背後集結八大公股銀行、台灣金聯及農業金庫等10大股東,由曾經擔任台北市都市更新推動中心董事、先前是宜蘭縣政府建設局局長的林旺根擔任董事長,肩負協助民眾自主重建,為有意重建的社區及地主導入業界資源,以加速推動危老及都更的整合。

臺灣金融聯合都市更新服務公司董事長林旺根指出,成立這家都更公司,不是要與民間企業搶生意,更不會在服務費上「削價競爭」,目的在起帶動作用,除了宣示政府推動危老及都更的決心外,而由官方成立的機構進行老屋重建,更能帶給未來地主或是屋主「信任」的感受。

架構整合服務平台 協助地主自地自建 

一直以來,危老與都更都是仰賴民間力量推動,政府是站在政策鼓勵與補助的立場,給予容積獎勵;在過往的重建案當中,高達95%的比重是由建商扮演關鍵角色。一般來說,建商整合老舊建物的模式是採取合建分屋比較多,極少協助地主或社區做自主更新重建。

「因此,自地自建這塊市場,是我們需要切入的市場,尤其是提供服務與協助的角色。」林旺根進一步說明,不論是危老案或是都更案,其實臺灣金融都更公司會架構一個整合服務的平台,從前期整合到法規檢討,甚至找估價師、建築師與營造廠等,到後期找房仲或代銷把房子賣掉、請領使用執照、交屋成立管委會等各事項,都會提供相關服務,我們與房地產相關產業的業者,將有許多合作的機會。

從經營面來看,臺灣金融都更公司必須兼顧公益與營利的角色,「重點不在提供服務費多優惠,反而會思考如何讓地主跟自主更新社區放心與信賴,才是成立最終努力的目標。」林旺根指出,相對於建經公司最初成立目的,在於經營預售屋的履約信託以及續建機制,而臺灣金融都更公司則是以都更與危老為重心。

開放與專業人士合作 投資、分潤雙軌並行

臺灣金融都更公司自成立1年多來,為了拓展改建業務,建立了一套SOP機制,甚至開放與專業人士合作,導入分潤和投資模式。其中,16%分潤最讓業界好奇。林旺根解釋,假設一家都更公司結合建築師,將案子進行到取得重建計畫,再轉給台灣金融都更公司承接,將有最高全案管理費16%的分潤。

如果是建築師、估價師、危老推動師作為協同整合人,由公司專案經理主導,一旦確定成案,將給予業界行情5至10倍金額作為投資報酬。好比一位建築師初期設計費用2萬元,如果成案,視貢獻度給予15至20萬元報酬,若沒有成功收案就歸零,其實就像是專業服務投資模式。

此外,臺灣金融都更公司還設置金融服務組,先幫地主做財務規畫以及提供資金缺口補足方案,另外對於不符合銀行借貸對象,也就是財務弱勢、信用不良的屋主或是地主,透過公司董事會的同意,利用資金貸與與背書保證辦法,補足這項缺口,由物權也就是土地或是房屋借貸,而非個人信貸去補資金缺口。

目前公司評估個案將近350件,其中接觸過後,約剩下120至130件,將近占 1/3,後續可行的個案約剩下 30件,最後進入催熟期的階段大概剩下1%,也就是只有3~4件才能夠成案。「改建案的成功比率普遍不高,未來期望從2、3%成長到5%,」林旺根說。截至目前為止,臺灣金融都更公司的成案已達5件,總銷金額約在4億至20幾億元之間,預計明年下半年送審動工。

目前臺灣金融都更公司的收費標準,將在總銷6~8%或是總重建費用的20%中,兩者取其一,主要還是依據基地規模與房價可賣多少作為最終考量,但是簡單來說,就是把建商合建過程中固定的管銷費用付給都更公司,建商的獲利空間回饋給社區住戶。