認識「代理實施者」的幾個關鍵問題

發布日期2021/05/27 作者蔡志揚

在參與都更說明會時,住戶可以藉由提問來了解負責開發的背景,以了解是實施者,還是代理實施者。(圖/台北市都市更新推動中心)
在都市裡有土地房屋的民眾,常常會有不動產開發人員找上門,說要來談都更,但是有時會遇到前來洽談的人說:「我們不是建商,只是都更的『代理實施者』,是來幫你們代辦都更的。」到底什麼是「代理實施者」呢?

《都更條例》規定的「實施者」,是負責執行都更及承擔所有實施都更責任的單位,除了政府主導的「公辦都更」外,一般由民間主導的都更,法律規定有兩種「實施者」,一種是地主自組的「都市更新會」,另一種是地主委託的「都市更新事業機構」,也就是俗稱的「建商」。法律其實沒有規定有第三種實施者叫做「代理實施者」,但卻有很多單位會自稱為「代理實施者」,且強調自己不是「建商」,那到底有什麼區隔呢?

實際上,在部分都更案中,確實存在有一些「非典型」的「建商」或「專業者」,有的是都更規畫公司或專業人員、有的是建築師、有的是仲介或俗稱的「中人」,有的甚至提供完整的「全案管理」服務,例如建經公司。他們與一般由「建商」擔任都更的「實施者」,確實很不一樣,所以實務上真的是存在有「代理實施者」這樣的角色。

只不過,實務上「代理實施者」的樣態不一,提供的服務與擔負的職責也都不盡相同,因此雖然實務上確實有這樣的角色需求及存在,《都更條例》修法過程中,也一直有被提出來討論,希望能賦予其一些角色定位,然而直到今天為止,基於上述的因素,法律仍然沒有作出一個明確的規定。

民國108年新修正的《都更條例》,雖然有參酌日本「都市更新業務代行者」的作法,新增一條:「都市更新會得依民法委任具有都市更新專門知識、經驗之機構,統籌辦理都市更新業務」,但實際上並沒有規範其具體的業務內容與職責。此與修法前的都市更新會,本來就可依民法委任相關都更規畫或建築專業機構,沒有太大的不同。況且,許多實務上自許為「代理實施者」的案例,並沒有地主自組的都市更新會。

「代理實施者」一詞中,雖然有「實施者」三個字,但他們在實務上到底有沒有擔任或掛名都更條例規定的「實施者」?答案是「未必」。不過其有一個共通的特徵,就是一般的都更建商,依法是「以法定地主『共同負擔比例』來分配房地」,而代理實施者,則是「不以法定地主『共同負擔比例』來分配房地(或分配現金),而是以約定『代辦費』的額數來受分配(房地或現金)」。至於法定「共同負擔費用」與「代辦費」間的差額由何人分配?則有可能是「全體地主」,或是有另外的「出資者」來分配。

關於「代理實施者」的幾個關鍵問題,在於「是否擔任實施者?」、「是否代墊費用?」、「是否負整合之責?」、「如何作成實施的決策?」,這些問題的答案如果能夠明瞭,大致上就能掌握他們的工作與服務內容,以及其相應合理的報酬。

蔡志揚Profile 

現職:宏道法律事務所律師

執業律師,輔仁大學法學碩士,專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件,為當今都更實務經驗最豐富的律師之一,審閱過數百件都更合約及合建契約,著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解!良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書,曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。