搭上重建列車所需要知道的好處與風險

發布日期2021/04/29 作者戴雲發

選擇專業公正的重建團隊能大幅降低重建過程中遇到不必要風險之機率。(圖:中力都市更新) 選擇專業公正的重建團隊能大幅降低重建過程中遇到不必要風險之機率。(圖:中力都市更新)
2017年《危老條例》頒布之後,為滯礙難行的都市更新推動業務打通氣脈。《危老條例》的配套主要是突破面積限制、容積獎勵明確、法規放寬並縮短審核時程,因此許多停擺已久的都更案立馬轉軌採用《危老條例》送件,快速排除卡關部分順利通過審查,其中還包含整棟企業大樓和飯店直接申請重建,譬如台北市南門市場重建案,再加上媒體傳播和產官學界共同舉辦的學術論壇,老屋重建儼然成為這個時代的全民運動。

觀察「六都危老重建統計數據」通過重建計畫後並申報開工的比率,實際的低開工率情況值得我們多加著墨。根據數據顯示,近幾年大部分重建案申請以《危老條例》為大宗,法規內容對於位處巷弄內的公寓和鄰接無改建意願的住戶時,得以克服排除,鄰接重建標的的空地也能在規定面積內同時享有容積獎勵,有效減少空置地。

最重要的是《危老條例》的前期負擔費用和審議過程比《都更條例》縮減許多,兩者最大的差異在於危老沒有公部門介入,整合過程僅審查文件,也就不需要專責的都更顧問單位進駐。這意味著,任何單位都能從事重建業務、促進都市容貌、建築耐震力與生活機能的提升,而如此簡化的程序猶如一把雙面刃,進行任何環節需要審慎思考。


合建或委建有差異 風險管理費由誰承擔

目前常聽見的重建模式包括合建跟委建,還有近期較常聽到的全案管理。

所謂「合建」就是地主提供土地,建設公司提供資金來共同興建房屋,重建期間所有的責任、費用、風險、收支皆由建設公司概括承受,地主只需等候建築完成依照合約所訂之比例分配回房地並繳納稅賦即可。在目前成熟的信託建經機制之下,是相對安全保守的選項之一,不過位處容積率不高的地區採合建分配,確實難以符合重建後分回原室內面積的期待。譬如台北市的第三種住宅區容積率為225%,代表1坪土地能建2.25坪室內面積.再加上危老獎勵上限40%最多可建3.15坪室內面積,等於或小於原為3、4層樓的建築物室內面積,再和建設公司分配後,室內面積勢必會減少,除非地主以價值提升為目的或土地持分大、房價高,條件得天獨厚的地區,才有可能達到所謂的室內面積不變。

另一種方式是選擇「委建」或「全案管理」進行重建,前者基本架構是由地主自行出資,委託代理實施者完成重建,其編列風險管理費之後,連同專業管理總價承攬,而後者則是代理實施者僅負責專業管理,地主自行承擔風險管理費。其中「風險管理費」係指重建過程中產生的物價波動、損鄰、缺失罰鍰⋯⋯等不預期支出,如果沒有動用就是結案後的利潤,但天災人禍的發生確實不是我們能預料的事情。


重建暗藏風險  有賴優質團隊把關

所謂「顯性風險」即是大家都知道的已發生的事情,譬如2020年COVID-19新冠肺炎疫情爆發持續至今,影響全球環境甚鉅,勞動力減少和嚴密的城市安全防護,使得商業行為限縮,經濟大受影響,隨後造成缺工缺料,迫使營建成本在短短1年間漲破3成,形成預售屋紛紛停售或調高售價,建案工程面臨無法發包開工的狀況。因此,早先送出重建計畫和建造執照的重建案也一樣,實施單位因為成本上漲,沒有辦法以當初所協議的分配比例或委建價格承接,只能選擇解約或拖延來應對。

對地主而言,倘若拖過重建計畫為期1年的時效,則須再花一次費用重新申請,同時也會失去時程獎勵給予的容積,如此窘況讓地主們急得跳腳,只好向其他全案管理單位尋求協助。

此時就潛藏「隱性風險」,由於大部分的地主對重建的環節不甚了解,一個重建案是由很多專業單位構築而成,代理實施者必須了解每個專業單位的費用合理性和風險控制點。當各單位提供資料後,還要核實正確性並將各項專業介面銜接整合,前置作業完成後緊接要開始動工,營造施工是全案成本占比最高、直接反映建築品質的部分,所以建議地主透過長期密切的溝通去了解委託的單位是否有能力完成託付,讓案件順利完成。

現在大家都知道此刻將老屋重建可以提升市容、生活機能和價值提升,如果重建後以自住自用為考量,就是提升生活環境獲得更便利更安全的新房子;以投資角度為考量,即是重建完成就將房產銷售實現利益後轉作其他投資。

從正向的角度來看,如何選擇對未來都會有益處,但一個重建案的誕生必須經過許多繁雜的過程,從起頭的溝通整合、財務規畫,直到重建送件、營造採發檢討,到工法導入拆、建、使照申請等,必須在每一項步驟以相應合約執行安全管控,譬如信託合約內的「續建機制」、營造合約內的「拋棄書」族繁不及備載,建議挑選好的建設公司或委建團隊,重建過程凡事透明公開公正,則可大幅降低不必要風險發生,實現重建後獲得更安全、放心的住居期待。
 

戴雲發Profile

Alfa Safe建築系統 創辦人
社團法人建築安全履歷協會 創會理事長
社團法人中華民國建築經營協會 理事長
中華民國消費者文教基金會房屋委員會 召集人
「國家卓越建設獎」評審委員會 施工品質類評審委員