蘇建榮:財政部參與都更國庫進帳59億元

領軍公股行庫活化資產、放寬融資

發布日期2020/09/02 作者吳雅樂

(蘇建榮-彭世杰攝)
政府積極推動都市更新,《都市更新》條例也已全面修法,唯資金因素經常成為阻礙,財政部因此希望八大行庫能配合重要政策貸款,要求加快腳步動員老屋重建的相關放款。目前老行庫也積極辦理都更融資,行庫內部皆成立都更小組,協助資金信託等業務。 去年3月,公股行庫更整合成立「臺灣金融聯合都市更新服務公司」,財政部長蘇建榮指出,推動都更需要金融服務配套,透過民眾對公股金融機構的信賴,有助提升危老重建意願。不僅如此,財政部還帶頭參與都更,帶領各銀行金控一起做資產活化。以下是蘇建榮接受《財訊》專訪內容:

Q1.財政部國產署帶頭參與都更後,迄今回收成效如何?

答:自2012年起,統計到2019年10月底,我們參與都更共有1,470件,總計91.6公頃土地面積。目前還在進行中的有475件,共計分得214戶,扣除尚未交屋、已標租或社會住宅,6成標售部分,已經進帳國庫約入59億元。

Q2.財政部國產署預計分配給中央機關進駐的現況?

答:國產署已經調出1 6處地點,預計讓2 1個中央主管機關進駐,目前估算未來可回收至少1億5,000萬以上的租金。雖然全都還沒開始撥用,但預計2,000坪以上的面積將會作為主管機關的辦公廳,未達2,000坪的就看是否有社會住宅需求,若無需求就考??標售或標租。

Q3.國產署是否捐贈土地?未來還有什麼其他規畫?

答:這是為了配合政府及結合目的事業主管機關去共同改良利用,引此目前捐贈有3處。原公賣局的中山配銷處目前作為住都中心的辦公地點,住都中心未來還可幫忙評估價購國有房地問題,協助進一步推動危老重建。台北市信義計畫區的兒童福利中心A、B基地也捐出作為推動計畫的一環,其中,少部分可供作社會住宅。 另外,也將捐贈華山行三基地,但尚未進行都更計畫。2019年12月底前,我們還會讓售新竹市建功高中南側,以及信義兒福中心A側部分基金。

Q4.目前公股行庫做了哪些資產活化?

答:華南金控2年前就響應政府的都市更新政策,加速自有資產活化,把位於新北市土城工業區廠房做都市更新,並成為政府推動都市更新政策以來,公股金融機構首件完成的自辦都市更新案。 最近則有臺灣銀行的「圓山捷運站西側土地都更案」,臺銀與住都中心合作後,分回「南側A區」房地20年,成為公辦都更之創舉,預計這20年將為臺銀帶來逾30億元租金收益,大大活化臺銀資產,這也是加速都更的一種方式;該案預計2019年底前完成簽約,2025年完工營運。

Q5.從財政部的立場,對於老屋重建提出那些賦稅優惠?

答:都更重建後的房屋稅是以評定現值來算,有些民眾覺得房屋稅因此漲太多,為避免這個情況,《都市更新》條例在2019年1月30日修正通過後,在既有稅賦優惠下,房屋稅可延長減半徵收年限。 建商與屋主在談都更後的房地分配方式通常有兩種,比較多的是「權利變換」,另一種則是「協議合建」;前者就是地主出地、建商出錢的方式,換算權利價值並扣除相關費用後的分配,經常碰到地主想要「1坪換1坪」的困難度,後者就是合作蓋房,必須住戶100%同意,所以分配方式本來就談妥,比較單純。 但無論採取哪種形式,現在中央政府同意在實施更新期間、該土地無法被利用時,免除地價稅。土地完成更新後,房屋稅改減半徵收2年,同時,財政部也會給予地方政府裁量權,當原屬住戶在取得新建築物後,地方政府可依自身財務狀況,提供重建戶再增加10年的房屋稅減半優惠,加總起來最多可享12年優惠期。財政部去年還提高了法定房屋折舊率,用12年計算,荒廢折舊計算下來也差不多了。也就是說,地價稅和房屋稅都有優惠措施。

Q6.都更後,地主不想住在原來地點,或想賣掉新房有優惠嗎?
答:買賣房子都會產生土地增值稅和契稅,中央政府目前提供地主與建商間的產權轉移皆可減徵40%的優惠。不論是住了10、20年才轉移的屋主,或是剛取得房子後就立即轉移者,都能享有此優惠。 當地主施行「權利變換」時,若沒有達到最小單元,其實也分不到房子,那可以改領現金補償,還可直接免繳土地增值稅。若你原先土地面積小,但分配到相對大的面積,可能要另外拿一筆錢才能完成整個「權利變換」,這時也可以用土地或建築物做抵償,類似所有權轉移,兩種稅也都不需繳納。 過去,這個優惠只適用在「權利變換」,如今在「協議合建」重建案也能適用。上述是針對個人而言。若實施者是營利事業(例如金控公司),投入都更的這項投資,更可把支出總額20%,用以扣抵營業稅,作為鼓勵措施。





蘇建榮PROFILE

現職:財政部部長 學歷:美國賓州州立大學經濟學博士、中興大學法商學院經濟學碩士、
東吳大學經濟學學士
經歷:財政部政務次長、台北市政府財政局局長、台北大學公共事務學院院長、台北大學教務長、
台北大學財政學系專任教授兼系主任